国泰君安：2013年房地产行业投资策略报告（可编辑）.doc

国泰君安：2013年房地产行业投资策略报告
[Table_MainInfo]
[Table_Title]
平衡?再生
??2012年房地产行业投资策略报告
李品科 孙建平010-59312815 021-******@gtjas ******@gtjas
编号 S0880511010037 S0880511010044
本报告导读:
2012年对于房地产行业而言,基本面及政策面都将是平衡再生的一年。
摘要:
[Table_Summary]
2012年的房地产市场,将是平衡再生的一年:政策面从失衡回归平衡,基本面也将从调整走向供求平衡、继而走向再生。
痛苦的基本面及政策面双重压力,给予板块已跌破历史估值底的股价,而痛苦的地方政府、基本面带来政策从失衡回归平衡的最有利基础。
痛苦指数1:经济的下滑,使货币信贷实际宽松,助推地产销量回升。
痛苦指数2:。
痛苦指数3:。
政策面预判:11年四季度开始宏观货币信贷预调微调的宽松,地方政府对自主行业政策逐渐有条件松动;在12年上半年基本面继续调整压力下中央行业政策有望在中期前后出现局部松动,但全局松动困难。
2012年销售预测:销售面积下降2%、销售额下降5%、价格降3%。限购遏制约35%资格,但全国销量中75%为三线及以下城市,波动性小。
2012年新开工及投资预测:新开工下降11%、房地产投资上升12%,而保障房贡献32%、18%的新开工、投资额,拉高增速4个、3个百分点。
行业将调整平衡再生,中长期仍处成长期:诸项指标表明目前类似日本60年代后期,价量仍有较大空间。而美/港等市场90年代以来的成熟期地产估值,历史平均15-20倍,大幅高于还处于发展期的A股(9倍)。
和08年的不同:(1)龙头资金充裕,买地与销售额比值10、11年大幅低于07年;(2)龙头业绩确定性高,锁定12年的93%,08年仅44%。
和08年的相同:(1)估值底:PE、NAV折价已跌破08年底和05年底;(2)大股东增持潮:11年出现05、08年之后第三次增持潮等。
维持行业增持评级。跌破08年估值底的股价,已隐含行业超过可能的调整幅度的基本面预期(全行业房价下跌35%),因此未来最敏感因素是政策面变化,基本面居次。预判4季度到12年2季度政策及基本面仍为矛盾关系,之后将建立平衡、重归一致,从而创造超配机会。
投资策略建议是政策决定论下四阶段论:-12Q2房价确定下跌对应阶段性机会。而后逐步迎来趋势性机会:-Q3政策局部放松一致预期;-Q4一致预期;-13Q2销量代表的基本面回升。
股票推荐:(1)高周转低估值龙头进入中期选股时期,持有必将制胜,12年四季度前必能获超30%的绝对收益:保利、招商地产、万科、金科集团、首开股份、荣盛发展、金地、中南建设、苏宁环球。(2)4阶段中的房价下降I阶段,建议侧重估值安全、兑现能力强地产+X:华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、中天城投、建发股份。
[Table_Invest]
评级: 增持
上次评级: 增持
[Table_Industry]
细分行业评级
房地产经营 增持
房地产开发 增持
[Table_Report]
相关报告
《以万科为代表,!??货币信贷实际宽松下地产股受益路径分析》,
《受益文化产业的地产标的推荐》,
《资金面微调地产受益,行业政策存趋正常化可能》,
《房地产估值已达08年最底部》,
《2011年深圳房地产专题策略会议综述》,
《房地产市场及6大龙头公司调研综述》,
《政策决定论?2011年中期投资策略报告》,
《从“延安”到“西柏坡”--2011年房地产行业投资策略报告》,
《静待水落石出?2010年中期投资策略报告》,
《花月正春风?2010年投资策略报告》,
《保障房开发对房地产投资和GDP的影响?政策系列研究之一》,
《中国商业地产系列研究报告之一:保险资金投资不动产对商业地产影响分析》,
行业深度研究报告《中国房地产行业和商业模式的前景和出路》,
《房价定乾坤---2009年房地产行业投资策略》,