2007年郑州市盛润国际广场白宫项目整合营销推广方案.doc

2007年郑州市盛润国际广场白宫项目整合营销推广方案
整合营销推广方案
盛润国际广场·白宫
White House Shengren International Plaza
2007年8月
郑州远见营销策划有限公司
第一部分市场分析
第二部分项目分析
第三部分项目定位
第四部分平面表现
第五部分营销策略
第六部分商业部分营销策略
第七部分取费办法
目录
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
第一部分市场分析
一、宏观政策环境分析
二、郑州整体经济发展状况
三、郑州市写字楼销售市场情况
四、写字楼个案分析
五、写字楼租赁市场供需情况分析
六、郑州写字楼销售市场综述
七、商业部分市场调研分析
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
宏观经济
一、宏观政策环境分析
1、国家对“中部崛起”的政策性支持,以及河南经济的强劲发展使得郑州作为中原城市群领头羊在国内影响力大大提升,国内外大型公司纷纷落户郑州,为郑州的写字楼的开发带来大量购买力。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
2、郑州市政府大力扶持大型企业集团的发展,拉动城市经济增长,吸引更多国内外大型企业集团到郑州建立中部地区总部,使外地人到郑州投资置业已成为热点。形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
3、郑州市加大城区范围,加快城市化进程,2010年实现建成区域面积70平方公里,居住人口突破20万人;而郑东新区是加快城市化进程的重要区域。
7、房地产开发质量管理走向规模化、法制化。
6、房产市场营销、竞争手段花样百出。
5、“向东”已成为郑州发展的趋势,周围已形成高尚商务住宅圈,前景看好。
4、以收入划分的市场消费层次明晰化。
经济状况
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
二、郑州整体经济发展状况
a、郑州市经济发展迅速但总体水平还不高,没有明显的支柱性产业做支撑。
b、郑州市2006年GDP 总量占全省总量的163>.1%,GDP总量在周边城市如武汉、西安、长沙等城市中还处于中等水平,要建设大郑州,成为区域性中心城市还是要加快经济发展的速度
郑州市经济总体上发展迅速,但与周边城市相比还处于中等水平,要成为区域性中心城市还要加快经济发展的速度。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
第三产业在国民经济中所占比重与写字楼物业需求(实际用家)成正比例关系。
郑州市第三产业经济发展水平与其他大中城市相比,对经济增长贡献率还处于较低的水平,这就决定了短期内郑州市对写字楼的市场需求较为有限,但随着经济的快速发展,郑州市的写字楼市场需求也在逐步增加。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
市场分析
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
三、郑州市写字楼销售市场情况
1、郑州市办公物业历年投放量和销售量比较
据郑州市房管局统计数据显示,2006年1~9月份,全市办公用房成交量不足11万平方米,市场存量较大;截至06年底郑州市办公用房总投放量在150万平方米以上,这个投放量即使在北京、上海市场也是很大的,可见郑州办公物业供应量非常大,已基本处于饱和状态。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
2、纯写字楼历年投放量和销售量比较
虽然办公物业的供应量及基本处于饱和状态,但高档纯写字楼的还基本处于供不应求的状态,高档办公物业(纯写字楼)越来越受推崇。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
3、商住楼楼历年投放量和销售量比较
随着经济的发展,纯商务楼越来越受推崇,商住两用的办公楼的弊端开始引起人们的关注,因此,商住两用楼市场的接受度越来越差,消化率在逐年降低。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分
4、销售价格分析
数据来源:郑州市房管局
从图中可以看出,无论是商住楼还是写字楼,郑州市办公物业整体价格仍保持在偏低的水平,与高层住宅价格接近。
第一部分
宏观环境
经济状况
市场分析
个案分析
租赁市场
市场综述
商业部分