房地产投资论文房地产投资分析论文：外商直接投资对南京市房地产市场的影响.doc

房地产投资论文房地产投资分析论文：
外商直接投资对南京市房地产市场的影响
一、引言
房地产业的发展水平是衡量区域经济发展的重要指标，在区域经济中的地位也越来越重要。近年来，南京市FO}的比例不断攀升，自1984年至2008年底，历年累计批准外商投资项目10727个，，，批准千万美元以上项目1739个。与此同时，房地产市场F。}在近几年增速显著，以2007年为例，港澳台商在房地产开发利用上投资额为6011万元，其他外商投资额为298521万元，共计304532万元，%。实际上，房地产FO!不断增长的现象已经引起许多学者的研究。刘志宇通过对跨国直接投资影响因素分析，提出市场优势是决定房地产FDI的主要因素。陈希希以上海市为例，通过协整技术实证研究FDI与房地产业增长关系，提出两者存在长期均衡关系。鉴于此，本文拟用相关分析方法，通过构造南京市FDI总额分别与商品住宅价格和全社会固定资产用于房地产的投资之间的函数关系，来反映南京市FDI与房地产市场的关联，以期对规范南京市房地产「DI有一定的指导作用。
二、数据处理和计量模型
本文研究的时段是1999一2009年，数据采集主要来自《南京统计年鉴》和《南京市房地产年鉴》相关各期，另外部分数据来自南京政府网和南京市房产局等网站。其中南京市商品住宅的价格是根据当年的销售额和销售面积计算求得，南京市FDI总额是根据当年年末美元兑换人民币的汇率折算而来。此外采用相关分析和回归分析来研究FO}对南京市商品住宅销售价格的影响。对于FDI选取南京市外商直接投资总额(自变量)，而房地产市场选取南京市商品住宅价格(应变量)和全社会固定资产用于房地产的投资(应变量)两个因素进行分析。
(1)K一S检验
对数据通过K一S检验，当数据符合正态分布，说明数据理论分布无显著差异。判断样本符合正态分布的依据:检验统计量z(Z一石D)大于。.5，。
K一S检验步骤如下:(1)提出假设:HO(经验与理论分布无显著性差异)，Hl(存在显著性差异)。（2)计算各样本观测值在理论分布中出现的累计概率F(x);计算各样本观测值的实际累计概率值s(x);计算两者之间的差值D(x);计算差值序列中的最大绝对值差值，即:D一max(Is(xt)F(x。)l)，然后检验统计量z并判断。
《2)相关分析
采用pearson简单相关系数模型:r一馨(戈一xX戈一户‘V菩‘戈一x)’菩‘又一y)’
(3)一元线性回归
在相关分析中，r反映了数据(x;y，少所描述的散点之间靠拢程度，越是在一条直线上回归越准确。其方程表示为户一晚+吟。线性部分(成+吟)反映了自变量x的化导致应变量y的变化清况，通过最小二乘法计算参数和醉，并对样本进行线性回归
·
拟合优度检验采用RZ统计量，该统计量称为判定系数，数学定义为:R’客(”一歹)’‘客(y，一歹)’=SSA‘SSr一，一SSE‘SS了。中SSE为残差平方和，SSA为回归平方和，55丁为总体平方和，反应样本观察值总体离差大小。RZ越接近于1，说明回归方程对样本数据点的拟合优度越高，反之则越低。显著性检验，假设回归系数醉一。，意味着:当回归数为。时，无论x如何变