河南南阳中实骏景时尚广场产品规划建议(终稿) 51页.doc

河南南阳中实骏景时尚广场产品规划建议(终稿)_51页谨呈：南阳中实骏景房地产开发
武汉致业房地产营销策划
中国地质大学房地产工作室

目 录
前 言 4
第一章 项目规划要点 5
项目规划要点概述 5
规划设计理念 5
设计理念评析 5
产品规划初步思路 6
市政规划要点概述 6
梅溪改造要点 7
梅溪对本案的影响 8
光武路改造展望 8
第二章 商业广场规划建议 10
商业广场定位建议 10
南阳典型城市广场研究 10
南阳广场综合评判 15
商业广场定位建议 15
广场景观规划建议 17
景观布局建议 17
梅溪游园改造建议 17
主景观区建议 18
广场地面铺装建议 19
梅溪改造建议 21
交通系统建议 23
广场辅助功能建议 25
广场与地下一层出入口布置建议 26
其他设施设备建议 28
第三章 建筑立面建议 29
南阳主要商业物业建筑立面研究 29
3个案分析 30
综合评判 32
立面建议 33
外立面材质选择 33
外立面装修建议 34
外立面灯光效果 34
入口门厅建议 35
物业内交通网络及导示系统 35
第四章 商铺划分规划建议 38
业态规划布局建议（方案三） 38
方案三的具体规划原则： 38
商业功能板块组合模式 38
分层商业布局 40
商铺分割建议 41
商铺分割法则 41
主力商铺的确定 43
商铺初步分割图 44
第五章 辅助配套功能建议 47
辅助功能空间建议 47
走道设计 47
新风系统 47
休憩空间 48
动力系统 49
增值服务 50
前 言
商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给投资客户，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。要想实现项目的持续长期经营，并保持一定的盈利能力，适度超前的商业运营理念、面向未来的产品规划是重要的前提条件。根据前期与贵司达成一致的项目定位——成为南阳商业领袖，本案的商业定位和运营模式上，我们提出了主题MALL的项目定位和经营权和使用权剥离、统一经营和自营相结合的模式。要实现这一商业定位，需要一定的产品作为基础支撑。我司认为，本案在规划上应遵从前瞻性、延续性、领先性的规划理念，产品规划要站在城市发展的高度，优于南阳现有商业物业产品，同时考虑未来南阳城市发展的方向，以发展的眼光规划好产品。依据长期产品规划研究的经验，结合南阳在售、在营商业物业现状，特向贵司提出“中实骏景·时尚广场”产品规划建议案，为项目的规划调整提供参考。
顺颂商祺！
第一章 项目规划要点
规划设计理念
根据北京华特建筑设计顾问有限责任公司为贵司所做的初步设计，中实骏景花园项目设计理念为：
为整个居住区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架，避免“只见树木不见森林”之通病，使身处小区任何一隅的居住者，都能体验到一个大社区的存在。
通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个居住小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。
坚持“以人为本”的理念，精心配置居住环境的逐层肌理，通过建筑单体整合，营造“大社区小居家”的亲和力和归属感。
建筑设计不以空泛的概念为先导而是寻求用现代建筑语言表达一种高端消费则所认同的审美情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。
设计理念评析
北京华特建筑设计顾问有限责任公司是国内知名的建筑设计公司，以上关于中实骏景项目的设计理念与我司在前期提交的有关项目的定位较为契合，但其设计重点放在住宅部分的设计上，对商业部分、本案与市政改造的深层次关联性没有使人眼前一亮的亮点和特色。
中实骏景项目住宅部分为定向开发，从南阳现有住宅项目的开发现状来看，以上设计理念以具备足够的领先水平，也与目标客户的需求层次相契合。然而商业部分的设计，一方面要与项目商业定位相一致，另一方面由于梅溪改造对本案商业的影响，也需要统筹考虑本案商业规划与市政改造协调，实现本案价值与市政改造同步，进而实现项目的经济效益和社会效益以及企业品牌价值的三赢。
产品规划初步思路
本案定位为南阳商业领袖，加上产品与市政改造的特殊关系，因此本案的产品要站在城市发展的高度，综合考量项目社会效益和经济效益，找到合适的平衡点，达到产品与城市的同步提升。
商业产品规划与市政改造同步
建筑立面符合现代商业物业发展趋势
合理布置交通动线，保证商业物业人流通达的均衡