宽窄巷子开业调查报告.doc

宽窄巷子开业调查报告
作者：梁国武   　来源:梁国武     发布日期：2008-6-27　
开 　街　
——-观宽窄巷子雨中开街有感
 
锦官仲夏震渐尽,
 
宽窄巷子迎雨开.
 
悠悠庭院酿古韵，
 
熙熙游客享开怀!
一、项目概况ﻫ
1、项目规模ﻫ（１)核心保护区占地面积108亩，建筑面积4400０㎡(地上35０00㎡、地下停车场11０0０㎡）；ﻫ(2）整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成,院落以一层为住,局部二层,均带天井，院落面积１7３~１10０㎡不等,主要集中在400～80０㎡。ﻫ２、运作模式ﻫ   租赁为主,出售少量资产ﻫ3、运作单位ﻫ   成都文旅少城建设管理有限责任公司ﻫ４、总体定位ﻫ   宽窄巷子项目总体定位:ﻫ   最具典范性成都历史文化商业步行街区ﻫ  　中国首个院落式情景消费体验区ﻫ  　成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心ﻫ５、商业定位ﻫ  　宽窄巷子商业定位:时尚生活街区ﻫ6、文化定位ﻫﻫ
二、项目分析ﻫﻫ１、总体布局ﻫ宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动,也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气、提供促销场地等作用。ﻫ步行街长约４00米,宽巷子宽度以６～７米居多,窄巷子宽度多为4米，街巷距离适宜集聚人气。ﻫ2、商业规划
整体上来看，为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位，项目商业规划考虑得较为充分,将宽巷子定位为“闲生活”，窄巷子定位为“慢生活",井巷子定位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻,又使得整个项目层次分明;既保留了老成都的文化内涵,又融入了西方文化,在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。ﻫ从建筑产品来看,整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心,以院落为单位,局部２层，宅院式酒店以2层为主，局部3层．这都体现了项目空间的层次性。ﻫ在业态、业种搭配设置上，也显得较为科学，符合人们逛街、购物消费的心理习惯，例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、，即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后时光,
3、业态分布ﻫ（1)三条巷子业态分布ﻫ为体现项目“时尚生活街区＂的商业定位,项目业态分布主要围绕“体验”、“时尚"、“文化"等进行,具体分布如下表:
本人认为，该项目业态定位主要考虑了以下因素：ﻫ◆　项目总体定位和商业定位ﻫ◆ 项目建筑产品特点;ﻫ◆ 借鉴了云南丽江、上海新天地项目的业态分布;ﻫ◆ 突出项目文化内涵ﻫ◆　居民消费习惯及层次性ﻫ◆　部分避免了文殊坊开业初期聚客、留客能力不足的现象ﻫ (2）业态统计分析ﻫ4、商家分布ﻫ5、文化内涵ﻫ（1)两种结合:老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。
在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上，引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等，实现中西合璧。ﻫ（2)三类生活:闲生活、慢生活