房地产估价的方法 房地产估价论文3000字.doc

房地产估价的方法_房地产估价论文3000字: .
房地产估价的方法少地产估价论文3000字
1、 成本法：成本积算法即是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核 算，剔除不正常因素影响的价值以外，对于正常成本费用累积后取得一定的资本利息和合 理的投资利润，得出房地产土地使用权价值的方法。
2、 市场比较法：挑取市场上有相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房 地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价 对象房地产的价值的方法。
3、 剩余法：房地产总价知道或者可以测算出來时，因为房地产总价二土地使用权价值 +房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价 值或土地使用权价值。
4、 受益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产受益率也有所不同，根据待估房 地产的受益返算其价值的方法即为受益还原法。
5、 假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测 算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价 值的方法。
6、 基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照己有的同级别、 同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地 使用权价值的方法。
7、 路线价法：土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关 系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通 过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
一、 获取估价业务：
1•政府委托。。。
二、 受理估价委托：
1•明确双发权利与义务。。。 附加（增值）业务。（如审计）o
三、 拟定估价作业方案：
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查， 在己经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目 链接做出统一安排。包括手机整理委估地产的相关资料、实地踏勘证、分析价格影响因素 及条件、估价方法的选用。试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容 和相应的处理计划。
四、 收集资料实地踏勘：
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、 城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察 周围环境景观、地价调查等内容。
五、 分析整理相关资料：
对丁收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在 偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进 行归类：对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
六、 选定方法试算价格：
根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原 法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几 种方法來进行估价，一般不少于两种方法。
七、 确定宗地估价结果：