地产本钱治理学习总结.doc

地产本钱治理学习总结.doc地产本钱治理学习总结
学习了第三天，今天看了些重庆公司的资料。其中中海 的那个资料是比较好的，很实在。假如前2天学习的是一些 基本知识，那么今天开始进行到了房地产领域的知识。先回 顾下地产公司的本钱控制。
地产公司的本钱分类6个大大部分。
1、土地本钱；2、前期用度；3、工程本钱；4、营销本 钱；5、治理本钱；6、财务本钱。
按照中海的分法我觉得还是不错的。
1、 土地本钱；土地本钱，主要指土地获得阶段形成的 种类用度支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、 土地契税等。
要点是三个：拿地时的本钱分析正确。采取一定的投标 报价策略、严格控制交地及付款风险。
具体到不同的拿地情况又有分类。
1） 旧城改造地块。要点是3个：争取尽可能的优惠政 策；争取在税收方面获得一定程度的返还；尽可能争取高容 积率，间接降低土地本钱。
2） 其它发展商转让的地块：要点是2个：在地理位置、 区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认 真的调查，减少操纵过程中的风险；同时积极与转让方进行 协商，延长付款期限，降低资金本钱。
3） 公然招投标或拍卖地块：要点是3个：加强分析研 究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有 权部分的公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地以及 付款有利的条件，降低土地本钱。
中海地产土地本钱治理的主要责任部分为投资发展部。
2、 前期用度；，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以
可研用度，其中本钱控制的重点为设计费。
对于设计用度，主要从以下几方面进行控制：
1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比;
2） 严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关 技术经济指标参数；
3） 限制钢筋含量、粒含量、节点设计等对工程造价影 响大的内容；
4） 控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上， 因此设计治理是工程本钱治理的重中之重。一方面，合约及 项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参 与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的 经济性建议、另一方面，设计部分自身应以项目定位为原则, 在保证设计质量的条件下尽可能做到限额设计，注重进行设 计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多 分析、避免完工后的返工及不必要的本钱浪费。
中海地产设计费的治理责任部分为设计治理部。
3、工程本钱；，主要由分项工程及甲供物资本钱、配套
本钱等构成。主要通过以下具体措施来控制分项本钱：
1） 在项目前期尽早确定公道的本钱控制目标。
2） 本钱治理部分应及时对本钱测算值作进一步拆分。
3） 在工程分项和材料采购过程中，坚持“三堂会审、 货比三家，最低价中标"的原则。
4） 加强对投标单位的议标制度。
5） 充分进行建材市场调研，
6） 设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标预 备工作也应早开始。
7） 完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计 变更前的本钱评审制度，明确各相关职员的签字权限。设计
变更引致的用度调整是工程本钱控制的重点和难点。
分项工程及甲供物资本钱治理的主要责任部分为合约 治理部和项目发展部。
特别要夸大的是，近年来，在财务系统的配合下，合约 治理部建立了本钱