大连琥珀湾项目市场研究报告.doc

大连琥珀湾项目市场研究报告
大连琥珀湾项目
市场研究报告
2009年12月
〔历史的重任〕
大连长久以来一直是中国北方乃至东北亚地区重要的港口、贸易、工业和旅游城市,既是东北经济区对外的窗口,又是环渤海经济圈的桥头堡,承担着振兴东北和繁荣环渤海经济经济圈的历史重任
东北经济区
环渤海经济区
东北亚经济区
大连
〔时代的宠儿〕
为了助推东北振兴和抵御金融危机, 2009年7月1日,国务院总理温家宝1日主持召开国务院常务会议,会议中讨论并原则通过了早在2005年就已酝酿的《辽宁沿海经济带发展规划》。根据《规划》,辽宁省沿海地区将根据“五点一线”的规划,发展包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带,而大连正是这一规划的核心城市,大连无异于又一次成为了时代的宠儿
〔资源优越的山海之城〕
大连三面临海,拥有1906公里的海岸线,12574平方公里市域空间,2415平方公里的市区空间。既有向海域延伸的慢长海岸线,又有向内陆发展的腹地型空间,外有大海,内有山陵,有山有海,山海之城
大连区县示意图
〔人口导入加速〕
从2006年起大连户籍人口的增长速度要明显快于2005年之前,除去自然出生率
带来的增长外(抵去死亡率),最主要的还是外来人口的增加,特别是外来置业
人口的增加是户籍人口快速增长的重要原因
〔繁荣、稳定的城市经济〕
大连历年的GDP保持着增长较高的增长速度,特别是在2008年全球金融危机的影响下仍然实现了163>.5%的增长速度,增幅同比只是小幅下滑了1个百分点,要明显好于国内其它一、二线城市,显示出了繁荣、稳定的经济发展态势
2009年截至9月份,,增速领先全14191元,增速在二三线城市亦名列前茅
〔开始复苏的工业经济〕
2006年以前,以工业为重的第二产业在大连地区生产总值的比重在历经多年下滑之后,从2007年开始到2008年连续两年反弹,显示东北四大工业基地之一的大连,其工业经济正在复苏,这主要得益于环渤海城市圈战略和东北振兴规划的出台,详见下图:
〔高速发展的旅游经济〕
2008年大连旅游收入达到了400亿元,即便是在金融危机的影响下仍然实现了20%的高增长速度,也是历年来的最高增幅,在地区生产总值中的比重也在不断提高,旅游业已经成为大连的支柱产业之一
〔小富而康的生活水平〕
中等收入水平:2008年人均可支配上入达17500元,达到中等收入水平,且年平均保持着15%左右的增长速度
恩格尔系数:城市恩格尔系数已经低于40,进入富裕生活状态
人均居住面积:近年来人均居住面积在24-27平平之间震荡,居住面积相对充裕,也显示房地产开发处于合理发展水平
〔快速增长的消费水平〕
自2007年以来,大连的社会消费品零售总额增速明显要快于历年,显示居民在收入不断增加的情况下,社会消费品的购买力也在快速增长,详见下图:
〔城市地位辨析〕
从珠江三角、长江三角到环渤海地区,再到辽宁沿海经济带,从南到北,逐次列入国家沿海开发战略,形成了国家一个又一个新的发展场。在这些新的发展场中,我们可以发现每一个新的发展场总有一个具有核心地位的城市增长极,从深圳、上海、再到到天津。以辽宁沿海经济带为对外发展引擎的东北经济场,大连作为东北最具开放的城市,无疑应具备核心的区位优势和功能,成为新的增长极
场:珠三角经济圈
极:深圳
场:长三角经济圈
极:上海
场:环渤海经济圈
极:天津
场:东北经济圈
极:大连
①上世纪90年代末,在全球化背景下,东北的传统工业优势不在,东北也正在谋求产业振兴、向外发展,而大连正是窗口
②环渤海城市也正在形成以城市圈的战略对抗长、珠城市圈的城市雄心,大连正是桥头堡
③高速发展的城市经济,集工业经济、港口经济、旅游经济重镇于一身
大连要引领发展,环渤海城市圈战略和东北振兴规划
带给了大连前所未有的时代机遇
时代机遇
城市背景
1、规划建设
随着大连东港区的建设,人民路商务区一直向海边延伸,未来中山区高收入人群规模将不断扩大,对高端居住项目的需求也随之增长。
中山区目前可用居住建设用地已十分稀少,可谓寸土寸金,大部分项目为高密度产品,尤其随着别墅类用地的被禁低密度产品稀缺。
2、交通发展
2013年大连自中山区民生街起点的跨海大桥与海底隧道工程将先后启动,未来中山区与工业支柱产业区联系将更加紧密
周水子机场扩建将于2009年12月全面启动,随着大连机场规模的扩大,大连的国际国内运输环境将大幅度改善,商务交流时间及空间距离越来越小,城市发展将越来越快。
哈大高速铁路2011年竣工,大连作为知名的宜居城市,将吸引更多的东北高收入人