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土地增值税知识点总结

一、土地增值税的征税范围
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征：
：转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。集体土地的自行转让是一种违法行为。
、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让：转让土地使用权的征，而国有土地使用权的出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如房地产出租）不征。这里的“土地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地再转让的行为。
，但未取得收入的行为（如继承）。
上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
属于土地增值税的征税范围的情况（应征） 不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） 免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
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（1）出售国有土地使用权
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
（3）存量房地产买卖
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）
（6）投资联营后将投入的房地产再转让的
（7）合作建房建成后转让的 （1）房地产继承（无收入）
（2）房地产赠与（无收入）
（3）房地产出租（权属未变）
（4）房地产抵押期内（权属未变）
（5）房地产的代建房行为（权属未变）
（6）房地产评估增值 （1）个人互换自有居住用房地产
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）投资联营时房地产转让到投资联营企业
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
（5）国家征用收回的房地产
（6）个人转让居住满五年以上的房地产
（7）建造普通标准住宅出售
提示：首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握；其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。
二、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。
三、增值额扣除项目的确定
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【特别提示】这是土地增值税最容易出考题的部分之一。第（1）、（2）两项构成其他相关（3）、（6）项的计算基础。第（5）项涉及转让已使用后的房屋、建筑物（存量房地产），由政府批准设立的房地产评估部门评估，税务机关确认。第（6）项仅对从事房地产开发的纳税人适用。考生在复习时要注意新建房地产销售可扣除的项目和销售存量房可扣