方案投资成本控制.doc

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提纲
一、 建立有效的成本控制 组织体系
（一）、制定项目投资成本管理制度
（二八组织结构
（三）、订立岗位职责
二、 投资成本动态管理
三、 投资机会选择和决策阶段成本控制
（一）、投资机会选择的成本控制
（二八 项目决策分析的成本控制
四、 前期阶段成本控制
（一）、合同条件的谈判与签约
（二八获取土地使用权
（三八征地补偿费
（四八 规划设计阶段的投资成本控制
（五八 招标阶段成本控制
五、 项目施工阶段建筑成本的控制
（一） 、编制或审核成本计划，确定成本控制目标
（二） 、审查施工组织设计和施工方案
（三） 、控制工程设计变更、洽商及索赔
（四） 、抓好甲供设备、材料投资管理
（五） 、控制工程款的动态结算
（六） 、合同管理
（七） 、竣工决算
六、 租售阶段的投资成本控制
（一） 、销售形式
（二） 、参与制定租售方案
七、 项目竣工财务决算
八、 附件
项目投资成本控制
」、 建立有效的成本控制组织体系
（一）、制定项目投资成本管理制度
（二八组织结构
（三）、订立岗位职责
二、投资成本动态管理
项目建议书 和可行性研 究阶段

技术设
初步设

施工图
4
招投标
合同实
■
计阶段
计阶段
设计阶段
施阶段
竣工验
收阶段
投资
概算
■
修正概
1
预算

合同
」
估算
造价
算造价
造价
P-
价
1 r
结算
实际
造价
三、投资机会选择和决策阶段成本控制
（一）、投资机会选择的成本控制
面对可能出现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据
自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测
算依据。
（二）、项目决策分析的成本控制 此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是 协助公司策划部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景，合理确定建设规 模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深 入的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能出现的 各种因素（如材料价格上涨系数 ）对工程造价的影响， 使投资估算真正起到控制项目投资 的作用。
四、 前期阶段成本控制
（一）、合同条件的谈判与签约
所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投 资成本管理部 门进行 费用控制，此过程投资成本控制的重点是主动分析研究市场、积极参见谈判，最终确 定合同价款。
（二）、获取土地使用权 核算土地开发成本、及时评估土地价格，为决策者提供选地依据。土地使用权获 得的方式：
1 、土地使用权出让
（ 1 ）、招标出让国有土地使用权
（ 2 ）、拍卖出让国有土地使用权
（ 3 ）、挂牌出让国有土地使用权
（4 ）、协议出让国有土地使用权
2 、土地使用权划拨
3 、原有划拨土地上存量房地产土地使用权
4 、与当前土地使用权拥有者合作
（三）、征地补偿费
1 、土地补偿费
征用耕地的补偿费，为该耕地被征前 3 年平均年产值的 6-10 倍。征用其他土地 的补偿费，各省、自治区、直辖市有具体规定。
2 、安置补助费 征用耕地的安置补助标准，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人 口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的 4-6 倍。征用其他土地的安置补助费，各省、自治区、直辖市有具体规定。
3 、附着物和青苗补偿费 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，各省、自治区、直辖市有具体规定。征 用城市郊区的菜地，应当按照国家规定交纳新菜地开发建设基金。
（四）、规划设计阶段的投资成本控制 由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：地块面 积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地比例、需配置 的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他。
投 资成本管理部 门取得相关资料后，根据规划设计的深度编制或审查相应的设计 概算、施工图预算等，初步确定投资成本。
五）、招标阶段成本控制
标底（预算）的编制工作程序
1、 确定招标的方式
作为投资成本管理部门，在招标前 应正确评价项目的建