深圳万科四季花城营销拓盘报告.ppt

万科·四季花城-营销策略执行案>> 新六部-深圳中原/ << 每一个时代都有梦想, 每一个梦想都会盛开在一个美丽的地方?地理位置: 龙岗区布吉镇坂田村五和南路?占地面积: 373 , 900 ㎡?建筑面积: 544 , 000 ㎡?容积率: ?绿化率: 40% ?总户数: 4700 户?产品类型:多层、小高层、情景洋房、联排住宅?开发时间: 1999~2003 年,分七期开深圳万科四季花城作为万科在深圳开发的首个“面向普通人”的大型精品楼盘,万科四季花城可谓是家喻户晓。产品形态多样,有别墅、 Townhouse 、多层洋房、小高层等, 1999 年开放至今,始终保持着市场热度,全部建成后,总住户达到 4800 余户,共 15000 余人生活在这座超大型、低密度的休闲欧洲风情小镇里。 1、规划亮点:新城市主义概念与城市居住“郊迁”的圆满试验。?围合建筑规划。?人车分流的路网设计。 2、理念亮点: “关注普通人”?用大盘提升万科形象。?让更多人享有万科服务。 3、人文亮点:社区文化?和谐邻里关系。 4、配套亮点:引进小镇商铺模式 5、建筑亮点:不断创新完善功能 6、市场亮点:出乎业内意料? 700 套房两月售罄?带动区域升值深圳万科四季花城亮点梳理可以这样说, 在每一个深圳人的心中,独有一个“花城”情结! 十年一代花城梦十年前,特区关内房价高企、挫败多少成家梦想! 意气风发的 70 后怀揣希望来到坂田, 鲜花盛开、圆梦花城……十年后,二线拓展区龙华均价已攀升至 万元/㎡、观澜鹭湖已高达 万元/㎡, 而勇敢奋发的 80 后依旧执着着美好未来, 这一回, 梦想生活,注定圆梦新花城! 万科四季花城地块预计位置通常将体量大的房地产开发项目例如占地 10 万平米以上,建筑面积在 30 万平米以上的项目称为“大盘”! 引言超级大盘的产业冲动崛起后,城市显然是另一番景象。随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高,开发企业必然逐步走向集中,形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业,随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升,更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……城市生命和社会经济的活力,在于城市功用的综合性和混合性,而不是其单一性……——雅各布斯《美国大城市的死与生》价值认识第一层面: 住宅与居住、商业、商务等功能的组合第二层面: 体量(规模) 与大盘的社会影响力第三层面: 开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升大盘开发不仅仅有规模优势,有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套,更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。关于大盘传统对大盘物业类型的理解是住宅物业; 大盘的物业既包括住宅,也包括商务、商业体和都市综合体等。传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模; 大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。传统对大盘价值的理解表现为开发利润; 大盘价值更重要的是打造新的生活方式, 引导生活模式的改变。大盘是指体量大的房地产开发项目,通常占地 10 万平米以上,建筑面积在 30 万平米以上。大盘与小盘小盘建设大盘?大盘注重功能多元化?前期与后期的协同发展?长期价值增长为指导思想小盘?以单一功能开发?追求短期市场价值最大?单楼盘开发短期市场实现大盘开发小盘建楼,大盘造城; 小盘卖房子,大盘卖生活、文化; 小盘赢短期利润,大盘赢长期品牌; ……大盘开发成功基本点: III. 分区开发规划 IV. 启动与分期计划。大盘的成功开发,基于审慎的发展战略与定位,成于合适功能配比、分期规划和启动策略。