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{贸易合同}无产权证房屋
买卖合同的法律后果
2001 年 6 月 10 日，A 公司与丙签订《售房合同书》，约定了如下主
要内容：A 公司将上述住房 B 号卖给丙。丙于本合同签订之日向 A 公
司支付购房首款 125000 元整，丙自该笔首款支付之日起即有权装修、
人住该房。A 公司保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留
问题。A 公司如不能在 2001 年 12 月 31 日前将 B 号房屋的户名过到丙
名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿，包
括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师
等费用。协议自签订之日起生效。
但 A 公司直至 2003 年 3 月都未能按《售房合同书》给丙办理 B 号房
屋所有权的过户登记，表面原因是 A 公司一直未取得 B 号房屋的所有
权，深层原因是甲违反了她与 A 公司之间的《卖房协议》，私自将 B
号房屋的((房屋所有权证》领走，并不配合 A 公司将 B 号房屋所有权
过户，致使 A 公司难以将 B 号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告
丙认为，两被告 A 公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权
益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续;A 公司承
担本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行
政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房
地产，不得转让。原告丙与被告 A 公司在签订售房合同书时，被告 A
公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告 A 公司仍未取得
该房屋权属证书，丙明知 A 公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，
仍然与 A 公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，
A 公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按
售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，
因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的，应当各自承担
相应的责任。丙应将所购房屋返还 A 公司，A 公司亦应将所得房款返
还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第 52 条、第 56 条、第 58
条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37 条第 6 项之规定，
判决原告丙与被告 A 公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房
腾空交予被告 A 公司，被告 A 公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙
其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，
不得转让;否则，合同无效。
二、评释
(一)关于系争合同的定性
《卖房协议》的定性
《卖房协议》签订之时，作为出卖物的 B 号房屋系甲的回购房，其所
有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产物权
变动以登记为生效要件的观点，甲尚无 B 号房屋的所有权。因而，
《卖房协议》构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这
样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有
两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及
其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第 150 条或者其他有关
条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件
的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，
并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于
购房的职工所有，不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中，人
们通常认为 B 号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就
应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定 B 号房屋的
所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人
甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买
卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，
未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，《卖房协议》不宜
被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的合同，
而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合
法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。第三，上
列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同
成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民