烂尾楼.doc

“尽管烂尾楼矛盾、纠纷重重,但具有巨大的投资潜力。”首先,楼市的持续走高这一大环境让身处其中的烂尾楼沾光不少。其次是烂尾楼自身的地理优势。这些地段的开发日臻成熟,要找到一块闲置地,拿到新的批文已非易事。而烂尾楼当初的定位多是写字楼、饭店, 这正是结构性矛盾的控制措施之列。再次, 这些停建项目先期投入的宣传, 积累起来的公众知名度, 可以用很少一笔资金重新激活, 变废为利, 节约很大一笔宣传费用。对原有的投资者来说, 虽然已失去市场美誉度, 但看到了烂尾楼升值的潜力, 仍不愿退出这个市场, 希望以楼翻身, 对楼盘抱有很高的期望值。对新的投资者而言,“吃”进烂尾楼的成本不是太大, 报建审批等工作也都基本完备或已经在做, 无须花费多大周折, 经过后期的续建和装修,就能获得较大的收益。再生之术烂尾楼盘有何起死回生良方? 经过对成都市内烂尾楼盘的逐一清理,业内人士对症下药,提出几种解决方案: 自行复工、转让、托管、拍卖、拆除,一楼一策。烂尾楼通常面临司法、行政、市场三个方面的问题。司法方面, 多数工程诉讼累累, 大楼查封, 执行困难, 给复工带来极大的障碍。行政方面, 涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理, 需要办理各种行政审批手续, 进行施工图审查和质量、安全监督。市场方面,烂尾楼盘品质良莠不齐,市场潜质不一,盘活所需资金应有专门测评机构进行评估。“每一栋烂尾楼的症结都不一样,所以要一楼一策。”目前,主要有五种方法处置烂尾楼。一是, 督促建设单位自行复工。对有资金实力, 没有诉讼纠纷的停工工程, 可督促业主限期自行复工。二是协助业主进行转让。业主不打算自行建设的项目, 可由业主自行转让。但要规定转让期限, 不能无限期拖延。三是政府帮助处理。对存在诉讼和纠纷, 但诉讼标的低于项目价值, 市场潜质较大, 现业主失去操作能力, 由政府指定中介机构进行处置。四是司法强制拍卖, 对项目执行标的大于项目价值, 涉及众多诉讼的项目, 限定拍卖条件, 进行强制拍卖。对严重影响城市形象、违反现行城市规划、盘活无望的项目, 如华昌酒店, 则要采取强制拆除手段。据透露,成都今年至少要拆除一栋烂尾楼。专家支招防烂尾陷阱“烂尾楼受到市场高度关注, 并不是说烂尾楼就没有缺陷。投资烂尾楼必须慎之又慎。”一位资深房地产策划人士认为。烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题, 这是困扰复工的最大难题。此外, 一些烂尾楼盘总体设计比较老旧, 配套设施不齐全, 在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后, 如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建空间并不是很大, 有的规划设计无法更改其性质用途。更有用的可能是它的土地价值。投资烂尾楼, 必须从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值, 也就是说这个项目经过重新包装和运作后, 能否符合市场需求从而成为可流通的商品。而且, 投资者要对这些烂尾楼进行考察分析,根据烂尾楼的不同原因区别对待。如果原因是市场定位不准,价格过高,而现在这些条件已经发生了好转,这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值; 如果是楼盘本身的规划和设计有问题,那么就要考虑改建成本,做到量力而行才能有利可图; 如果造成烂尾的原因涉及法律问题,那就要慎重对待。广州市政府已将解决和预防“烂尾楼”问题作为广州市今后城市规划、建设和管理的一项重要工作, 并已制定了整治“烂尾楼”工作的工作方案。方案提出严格依法推进, 按照市场经济规律运作; 切实落实项目业主负责制; 优先解决拆迁户的补偿安置问题; 突出重点, 分类处置, 逐步消化, 计划用三至五年的时间基本解决现有的“烂尾楼”问题, 力争近两年取得突破性进展,重点抓好对群众利益和城市景观影响较大的“烂尾楼”整治工作。而相应的整治“烂尾楼”新措施则包括建立和完善处理“烂尾楼”的市场机制; 加快进入司法程序的“烂尾楼”的处理; 进一步完善整治“烂尾楼”工作的法规规章; 建立和完善整治“烂尾楼”的工作机制;要求建设单位依法补齐有关手续等。另外, 政府也细化了对建设单位自身因素造成的“烂尾楼”的处理办法, 其包括落实业主责任制, 责成烂尾楼业主或投资人的上级部门负责烂尾楼的最后解决工作; 在一定条件下支持项目续建; 要求发展商在一定期限内对影响市容的烂尾楼进行整饰; 依法收回土地使用权。今年“烂尾楼”整治工作思路已确定刘志伟称, 根据市政府制定的整治“烂尾楼”工作的工作方案, 广州市政府有关部门也已确定了今年整治“烂尾楼”工作的思路。首先, 要加快推进土地房产交易市场建设, 规范土地二级市场交易行为, 通过市场机制处理消化“烂尾楼”。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”, 积极引导其通过有形土地市场交易等方式转让给有实力的单位继续开发建设, 确保接收单位先解决拆迁遗留问题, 妥善补偿和安置被拆迁户。其次