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深圳万象城分析报告

报告框架
一、基本指标
二、区域分析
三、整体规划布局
四、项目定位
五、产品设计特色
六、产品设计平面图
七、商业业态规划
八、运营分析
九、营销推广
十、资本运作
华润中心基本指标
1、总建筑面积达55万㎡
2、总投资额：约40亿港币
3、物业形态：购物中心、街区商业、写字
楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)
总建筑 ㎡ ，7层楼。
4、一期建设时间：2000年；开业时间：
2004年12月
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年
开始盈利，
华润中心区域分析
项目地理位置：
位于罗湖金三角
商业区，包括东
门、人民南、宝
安南三大核心商
圈，万象城是宝
安南商圈的标志
性项目。
华润中心区域分析
交通系统分析：

地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 地王大厦
大道之间
 与"地王大厦"隔深南大道相望
 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连
 周边共有巴士线路30多条
 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米
 距皇岗口岸约5分钟车程
 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
深南大道
宝安南路
滨河大道
华润中心整体规划布局
住宅：3栋，11万㎡
万象城：㎡ 华润大厦：㎡
君悦酒店，㎡
二期 一期
华润中心整体规划布局
1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。
2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。
3、通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。
4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，
利空地块商业办公属性。
华润中心整体规划布局
5、产品设计注重人
流衔接。通过2-3F商
业走廊和地下车库，
连接项目北区、中区
和南区。
6、住宅通过社区道路
与商业进行分区，大型
集中商业与主题街区通 社区道路
过次干道进行分区。
次干道
万象城定位
定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物
中心”，是深圳商业接轨国际的旗舰之作
万象城产品设计特色
主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两
边，这样避免了整个商场中死角的出现。
㎡，比较大。但动线采用是完全可
以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长
度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，
如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置
的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。