深圳万象城考察分析报告.doc

万象城考察分析报告

一、万象城的概况
深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心,是目前深圳最大、最具示范效应的大型室内购物中心,,拥有6层商用楼面,300多个大小不一、功能各异的独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,为消费者带来全新的消费概念和生活体验,是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素,为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
二、准确的选址

在美国,购物中心通常建在郊区,因为郊区地价低,用地面积通常也是在城市中心所不能获得的,此外还得益于家庭轿车的普及化,而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场所而存在的。所以,把购物中心建在郊区是合适的。
但在中国,由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实,决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区,因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便,从而可以吸引更多的客流。
万象城项目在选址的过程中,充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。他们发现,万象城所在区域十五分钟步行范围内(即所谓的“第一商圈”),聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼,众多的高级酒店及文化设施遍布周边,是深圳最具消费力人群集中的区域。罗湖作为深圳最早发展起来的区域,作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固,其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。
交通方面,万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间,主入口与深南大道直接相接;周边有31条公交车经过,而已经投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目,为了更好的吸引人流,华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通,这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势,具备了成为城市级购物中心的区位要求。
精准的商业定位
华润(深圳)有限公司把万象城定位为:“完整及协同的体验,包括购物、休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处”。准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。
据调查,超过53%的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此,万象城的市场定位确定为“中档偏高”,既不同于以高档为特色的西武,又不同于一些经营中低档商品的百货公司,具有明显的差异性。
在业态组合方面,万象城也突出自身的特点。主力店/次主力店所占比例为40%,国际名牌占3%,餐饮占15%,娱乐占20%,精品店占22%。从招商成果来看,整个比例与最初的商业规划比较切合。
巧妙的建筑设计(聚集人流)
1、单独建筑,购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼,最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期,利于招商。
极有特色的米兰大道。
下沉式广场
4、商业动线设计:整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面都分布在动线两边,这样避免了整个商场中死角的出现;内外部交通合理,真正做到人车分流、人货分流。
绝大部分商铺分列于主动线上
接驳地铁戏剧院站,积聚了极大的人流。
接驳地铁站
智慧广场与万象城的对比分析
一)智慧广场