物业维修方案.doc

物业设施设备运行维护方案
第一：项目概况 
1、 项目位置：主校区在北辰区龙泉道2889号；南开小区在南开区五马路27号；华苑校区在西青区候台东
2、 物业类型：混合型项目、教学楼、行政楼、图书楼、学生宿舍等。
3、 占地面积：
4、 建筑面积：
5、 绿化面积：合适
6、 物业管理服务用房：合适
7、 机动车泊车位：
8、 供热站及变电站
第二：设施设备运行维护准备
1、依据工程各系统运行管理措施，结合该项目实际情况，进行图纸搜集、整理或标注，关键放在消防系统、高低压配电系统、供水供暖系统等
1） 消防系统是否正常，联动是否有效，冬季系统运行是否可靠。
2）高低压配电关键关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运行和出现过故障等；
3）、用电大户使用设备、公共区域照明供电是否接入自用回路；
4）公共区域照明开闭是否能自动控制，是否采取了节能方法； 
5）供水供暖系统是否为低层市政直供； 
2、从物业日常需要出发提出合理化提议： 
1）各系统是否合理、可靠。不足之处需要制订补救方法；
2）掌握设备设施性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 
3）对于易损材料、零件做好一定贮备，维修时能够顺利完成。
第三：各物业设施设备运行维保特点
A、办公楼（行政楼、教学楼、实训楼、图书馆、党校楼等）
1）、门禁设施灵敏有效，工作秩序良好有序，水、电、气、供暖各系统运行正常，。
2）、消防、排水、电梯、扶梯运行正常， 联合消防、电梯、水电气暖等供给、维保部门共同协作为校方提供良好办公环境。
3）楼内通讯系统，网络系统，专用线缆（如有）运行正常，同各帮助单位一起为校方提供良好办公环境。
4）立即维修门窗、桌椅、拉手等小修项目，确保楼内设施良好有效。
B、宿舍楼等
1）维护好宿舍楼门禁、门窗等设施，确保楼内水电气暖正常运转。
2）立即修缮照明、开关、上下水等生活设施，小修项目立即完成。
3）按时查验、保养消防、电梯（如有）、天台等危险部位，消除不安全隐患。
4）根据甲方要求，学生需要，提供必需物业管理工程服务， 为学生学习生活提供良好安全舒适环境。
C、校区 
1）校区公共部位消防、供电、供水、监控、通讯等设施设备按期查看、年检，有问题立即修复，其它情况立即汇报甲方。做好运行维护。保持正常状态。
2）消防系统会同保安全员按期开启运行，按期查看消防控制中心统计，对于出现问题、故障立即报修并向甲方汇报。
3）对于常压锅炉、 洗浴设施要每日检验、维修，确保正常使用。
4）变配电室严格按要求运行和值守，按期导电倒闸，线路维护。夏季运行严格检验制度，发觉问题立即处理。确保安全平稳有效运行。
D、各设施运行经济、有效、规范、达标。
1）各系统设施按时检验保养维修。
2）消防系统、电梯设备、锅炉按时年检。
3）消防设施、电梯设备和维护保养企业亲密合作，确保安全使用。
4）其它甲方要求设施设备运行标准。
第四：工程管理方案设计
一、人员大致配置：（参考） 
电梯工1人（兼）（通常维护检验统计和故障处理统计和管理，保持和维保单位沟通等） 
配电房值班电工