实施交楼标准样板房制度样本.doc

实行交楼原则样板房制度
减少商品房质量通病
东莞市建设局
为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者合法权益，保证房地产市场健康发展，依照当前房地产市场形势和有关法律法规规定，我局从今年5月1日起在全市范畴内实行“商品住宅工程交楼原则样板房制度”。由于本制度实行时间尚短，还处在摸索和完善阶段，现进行简朴总结，供与人们交流讨论，希能达到抛砖引玉效果，共同提高我省住房建设工程质量。
一、背景和目
商品房预售具备普通产品买卖所不同特殊性，就是在于其标是正在建设且尚未竣工，不能即时移送及办理房屋所有权登记商品房。在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，交易双方“标物”（商品房）并不存在，关于商品房建筑质量、装修原则、配套设施及设备等关系着消费者切身利益重大事项仅靠开发公司提供售楼书和买卖合同条款来界定。可以说，购房者在完全信息不对称条件下进行了商品房交易。由此而导致了近年来商品房交易成了消费者投诉热点，房地产买卖合同纠纷成为影响社会安定因素之一。
自1998年以来，我市房地产投诉不断增多，特别是10月以来，由于房价下跌导致关于商品房买卖纠纷数量更是大幅上升。据记录，在我市房地产投诉中，商品房质量投诉约占四成，其中大某些是对建筑质量通病投诉，如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。
在当前管理模式下，我局尽管花了不少力气对工程建筑质量进行监管，但质量通病却无可避免地浮现，并且大某些质量通病是在房屋竣工验收之后业主收楼时候才凸显。业主在收楼时候发现房屋存在质量问题，或觉得房屋未达到本来预期就会向咱们投诉，咱们才介入检查。此外，往往就算通过检查发现只是很轻微质量瑕疵，购房者经常会出于各种考虑而不接受整治解决方式，给我局对房地产市场管理带来了困扰。
有见及此，我局在年初提出将今年定为“减少住宅工程质量通病年”，将减少商品住宅工程质量通病作为今年工作重点。咱们以为要
减少质量通病和购房纠纷，一是规定各开发公司和施工单位高度注重质量通病问题，严格把好质量关，从施工源头上做好防止办法；二是要让购房者在预购商品房时，像买其她商品同样，对自己所要购买商品能有真实感受，就像买车同样，虽然自己要买车也许还没有生产出来，但起码通过看样车懂得自己要买车是怎么样。
今年3月，省建设厅房庆方厅长亲自带队到我市调研房地产市场发展状况时候，我局报告了筹划实行交楼原则样板房制度设想，得到了省建设厅领导注重和勉励。之后，通过多次调研和讨论，我局出台并实行了“商品住宅工程交楼原则样板房制度”。
二、详细实行办法
（一）操作流程（详细制度见附件）
1、交楼原则样板房（如下简称样板房）制度规定房地产开发公司在商品房预售前，按照商品房销售合同装修原则和设计文献规定提前施工完毕，日后用于施工单位施工、开发公司销售和房屋交付给业主时作为参照原则。
2、样板房数量规定以同一期交楼原则设立一套，同步兼顾以便业主参照原则可以设立多套。样板房内各部位必要在显眼处明示建筑材料名称、规格，但不得使用
“高档”、“名牌”、“优质”等不拟定字眼。
3、样板房施工完毕后，开发公司在申办预售允许证前向我局提出检查申请，我局组织质监站和房管科进行现场检查，检查成果作为办理预售允许证及进行分户验收原则。
4、办理预售允许证后，不容许变更样板房。
5、样板房作为业主收楼对照原则，只能在开发公司发出收楼告知书满三个月及与样板房同一期商品房获得《商品房权属证明书》后才干撤销。
（二）几种注意事项
1、将此样板房区别于作为装修展示用“样板房”（咱们将之定义为装修展示房）。装修展示房是开发公司为了吸引买家，往往进行了各种装饰甚至变化了原房屋构造以提高商品房档次，购房者看不到房屋本来构造和摆布，容易导致误导而产生纠纷。因而，咱们规定凡是设立装修展示房户型，必要相相应设立样板房，让购房者能清晰懂得自己能买到商品房模样。
2、规定开发公司及施工单位要严格按图施工。在我局对申报设立样板房项目进行检查过程中，发现不少开发公司没有按照设计图纸进行施工，重要体当前水电安装不到位、卫生间排水系统存水弯没有安装、厨房和卫生间墙面防水层设立高度不够等等。开发公司解释是某些做法是惯例，就算按图纸做好了业主在装修时候普通会废弃重新做，反而导致挥霍。咱们以为作为样板房应当要按图施工，至于交付楼房详细条件就由开发公司和购房者另行商定。
3、规定开发公司和施工单位严格按照建筑规范、紧扣买卖合同附件装修原则进行样板房施工。由此，咱们制定了指引，规定开发公司按买卖合同所附装修原则进行设立及标记，不倡导提高原则，做得过于精细，以免施工单位不能在所有房屋保持相似施工质量，同步避免日后业主收楼时也许产生更多吹毛求疵纠纷，反而导致与初衷相背离后果。
三、样板房