实施交楼标准样板房制度资料.doc

实施交楼标准样板房制度减少商品房质量通病东莞市建设局为进一步提高商品住宅工程质量,减少质量通病和购房纠纷,切实维护消费者的合法权益,确保房地产市场健康发展,根据当前房地产市场形势和相关法律法规的规定,我局从今年5月1日起在全市范围内实施“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。由于本制度实施时间尚短,还处于摸索和完善的阶段,现进行简单总结,供与大家交流讨论,希能达到抛砖引玉的效果,共同提高我省住房建设工程质量。一、背景和目的商品房预售具有一般产品买卖所不同的特殊性,就是在于其标的是正在建设且尚未竣工,不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。在预售制度下,买房人只见图纸不见实物,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在,关于商品房的建筑质量、装修标准、配套设施及设备等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠开发企业提供的售楼书和买卖合同的条款来界定。可以说,购房者在完全的信息不对称条件下进行了商品房交易。由此而造成了近年来商品房交易成了消费者投诉热点,房地产买卖合同纠纷成为影响社会安定的因素之一。自1998年以来,我市房地产投诉不断增多,特别是2007年10月以来,由于房价下跌导致关于商品房买卖的纠纷数量更是大幅上升。据统计,在我市房地产投诉中,商品房质量投诉约占四成,其中大部分是对建筑质量通病的投诉,如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。在目前的管理模式下,我局尽管花了不少的力气对工程建筑质量进行监管,但质量通病却无可避免地出现,而且大部分的质量通病是在房屋竣工验收之后业主收楼的时候才凸显的。业主在收楼的时候发现房屋存在质量问题,或觉得房屋未达到原来的预期就会向我们投诉,我们才介入检查。另外,往往就算通过检查发现的只是很轻微的质量瑕疵,购房者常常会出于各种考虑而不接受整改的处理方式,给我局对房地产市场的管理带来了困扰。有见及此,我局在年初提出将今年定为“减少住宅工程质量通病年”,将减少商品住宅工程质量通病作为今年工作的重点。我们认为要减少质量通病和购房纠纷,一是要求各开发企业和施工单位高度重视质量通病的问题,严格把好质量关,从施工源头上做好预防措施;二是要让购房者在预购商品房时,像买其他商品一样,对自己所要购买的商品能有真实的感受,就像买车一样,虽然自己要买的车可能还没有生产出来,但起码通过看样车知道自己要买的车是怎么样的。今年3月,省建设厅房庆方厅长亲自带队到我市调研房地产市场发展情况的时候,我局汇报了计划实施交楼标准样板房制度的设想,得到了省建设厅领导的重视和鼓励。之后,经过多次的调研和讨论,我局出台并实施了“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。二、具体实施方法(一)操作流程(详细的制度见附件)1、交楼标准样板房(以下简称样板房)制度要求房地产开发企业在商品房预售前,按照商品房销售合同装修标准和设计文件要求提前施工完成,日后用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准。2、样板房的数量要求以同一期交楼标准设置一套,同时兼顾方便业主参照的原则可以设置多套。样板房内各部位必须在显眼处明示建筑材料的名称、规格,但不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等不确定的字眼。3、样板房施工完毕后,开发企业在申办预售许可证前向我局提出检查申请,我局组织质监站和房管科进行现场检查,检查结果作为办理预售许可证及进行分户验收的标准。4、办理预售许可证后,不允许变更样