房地产救市之惑.txt

“救市”
近段时间以来,关于房地产市场“救市”的呼声时时传来,已经形成了一股潮流。与之相适应,各种需要救市的证据和迹象不断涌现,如断供以及由其可能引起的金融危机,而美国政府接手房利美等两家公司后,“救市”日益高涨,要不要救市这一问题更是引起了很多人的关心——人们基于不同利益而站在差异性的立场之上,盼望或反对房地产“救市”。如果抛弃由于利益而产生的个人偏见,以客观的角度评价,中国的房地产市场究竟该不该救?本文将对此进行分析。
市场“萧条”的原因
从2007年以来,我国房地产市场逐渐呈现除了“萧条”的态势,具体表现为交易量不断下降,连续几年房子不愁卖的局势成为往事。之所以在萧条这两个字上加上引号,是因为我觉得这种“萧条”不是真正意义上的萧条,严格来说,萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下,需求依然难以有效提高的经济现象。反观我国房地产市场,房地产市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条,而是由于房地产价格过高,大大超过广大消费者的购买能力,因而压制了需求。个别地区楼盘大幅度降价,结果购房者踊跃购买,正说明了这一问题。
从经济学的角度来分析我国目前房地产市场的供求状况,其本质在于市场需求和供给不能形成均衡,只要价格回落到均衡价格,那么需求和供给就会达到均衡。而恰恰是产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落——甚至不愿意承认房地产价格可以回落,坚持目前的高价格(个别开发商甚至还要将价格抬高一下),最终人为地造成了这一供需缺口。当然,这一经济规律不能违反,很多开发商还是采取很多变相的方法降低房地产价格,但是这些偷偷摸摸的方法意图无非是要掩盖房地产价格应该下跌的趋势,希望通过这种间接的降价方式达到既能增加部分需求,又能最大限度维持房地产名义价格不下降的目的(因为打折等方式降低了其实际价格)。
其实,房地产开发商在等待市场积攒反弹的力量,希望重现前几年房地产价格扶摇直上的局面。他们害怕,一旦房地产市场价格下跌的趋势控制不住,那么很可能就会一路降低到其应有的价格即均衡价格,而这一价格水平很可能比现在的市场价格要低很多。或者说,房地产开发商力图操控房地产市场的走势。但是,房地产开发商或许不明白,房地产不是纯粹意义上的奢侈品,后者的价格可以始终维持高水平,甚至可能出现价格上涨而需求增加的反常现象,这主要是由于奢侈品具备炫耀性功能。而房地产则不同,它在很大意义上就是一种必需品,兼之是一种投资品,跟奢侈品有很大的不同(当然不可否认,少数高档楼盘非常类似于奢侈品)。很多房地产开发商有意无意之间,采取了奢侈品的经营策略去经营房地产市场,这必然难以达到预期的目的。违反市场规律是要遭受惩罚的,现在房地产开发商遭受的正是这种惩罚。
造成房地产开发商敢于操控市场的原因在于其垄断。这里的垄断不是指市场结构上的垄断,而是指开发商在市场的话语权,这里仅仅借用垄断这一概念。虽然房地产既不是自然垄断行业因而无法获得政府赋予的垄断权,同时又不是由国有企业专营的领域,民营企业可以自由进入,似乎具备了“充分竞争”的形式,但是从房地产的具体运营上看,房地产市场根本就不具备充分竞争的实质内容。无论从拿地,还是经营上,都多多少少有“社会资本”的影子,其中的规则细节恐怕只有业内人士才能完全明白。不够透明的要素市场、不完全遵循市场规则的运营方式,注定了房地产市场是不充分竞争的