江门台山地王广场失败原因分析_.doc

江门台山地王广场项目分析一、项目地址及环境 :台山地王广场 :位于台山市中心通济桥与台西桥之间台海路临河段 :商业——使用年限 40年。 :总长度一公里(930 米),占地面积 平方米 :负一楼加 1-4 楼商业。 :70,000 平方米,(含河堤街/中空步行街/蔡澜广场/通济广场/中心大广场):主力出售面积 30平方米。 :超过人民币 3亿元(两岸两桥环境改造+商业文化街建设) :集购物、餐饮、休闲、观光及旅游为一体的体验式生态型生活品体步行街 10. 七大业态定位: A1区: GI创意坊,总面积 1,600 多平方米(低中端品牌,主打创意潮流) A2、B区:女人街,总面积 13,000 多平方米(走中低端档次,主售潮流中低端品牌商店,汇集各种日,欧美,台湾等时尚流行元素) C区:香港柏丽大道,总面积 3, 多平方米(走中低端路线,招商目标主要为中高档名店,和香港尖沙咀柏丽大道相仿) D区:地王名店坊,总面积 5, 多平方米(走高档路线,主要集中各国高档品牌,为台山名店之集中点,引导中高端人群的消费观念) E区: Iplay 数码步行街,总面积 7, 多平方米(走科技路线,带动台山之科技产)F区(大盒子 B1-4F ):蔡澜叹世界,总面积 19,179 多平方米(为饮食,娱乐之大型场所,由蔡澜主理) 二、项目的定位与规划业态类型商业面积业态细分比例分布区域购物 22000 ㎡百货超市、数码电子、品牌服饰、家电、化妆品、珠宝、钟表眼镜、 40 % 主要分布在 A区,C 区, D 区和 E 区中心位置。娱乐休闲 11000 ㎡酒吧、 KTV 、电影院、桑拿洗浴、电玩、 SPA 、商会娱乐设施等 20 % 基本集中在采 A区,B 区,F 区三、四层,符合餐饮 12000 ㎡中西餐馆、美食广场、面包店、咖啡、食品店、快餐、地方风味、 20 % 大型餐饮集中在 F 区, 风味美食等松散分布各主题店 5500 ㎡书店、儿童天地( 文化艺术培训、儿童乐园、儿童购物) 、家居家 11% 基本集中在 A2,B,C 区, 二三层。手信街在各区负文化交流 2200 ㎡侨乡民间艺术馆、文物馆、侨乡风味馆、古董字画馆、音像馆、 4% 主要是 A 区及入口处。配套 2700 ㎡银行、通讯、邮政、美容没发、便利店、药店、网吧、文化音像 5% 主要集中在各区的底层, 与对面居住区业态相对总计 55400 ㎡ 10 0 三、项目销售与合作模式 70% 出售, 30% 自营。委托第三方“深圳保利物业服务有限公司”物业管理及经营招商。无商业运营管理经验。四、市场及商业环境台山· 地王广场”处于台山市黄金商业区,毗邻台西路步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心等成熟商圈;台山碧桂园、碧翠园、华侨花园、高业大酒店等高档小区及星级酒店; 台山汽车站等交通枢纽, 购物行为分析: (1)偏向于中低档消费台山市民在本地消费多属中低价消费,台西路商业步行街、商业城、天岭广场不乏汹涌的人流,而台山内富裕的消费者多会选择去外地消费、如香港、澳门、广州等地,此类消费属于中高档消费。项目名称经营结构开业时间售价(均) 租金(均) 天岭购物广场 5F 娱乐城