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在建工程抵押风险及防范
 (2011-01-20 11:48:30)
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在建工程
 
抵押
 
风险
 
优先权
 
杂谈
分类： 乱谈法律
    一、成都市在建工程抵押手续：
    1、登记申请书（可在成都市公众信息网上下载或在成都市政务服务中心房产分中心2楼73号窗口免费领取）；
    2、申请人的身份证明，（有效身份证明复印件并校验原件，法人或其他组织应提供《组织机构代码证》或《营业执照》和单位介绍信或法人授权委托书及经办人身份证明）；
    3、抵押合同；
    4、主债权合同；
    5、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书（国有土地使用权证）；
    6、建设工程规划许可证；
    7、其他必要材料（如：股份所有制企业需提供股东会或董事会决议；全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议；在建工程贷款资金专款专用承诺书；可以证明抵押房地产价值的材料。）
    二、在建工程抵押风险提示及防范：
  1、 在建工程款优先权问题及抵押权
我国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人……可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，
 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，明确了当工程款的这种优先受偿权与在建工程抵押权共同存在时，抵押权人的权益后于工程款清偿。而且工程款的这种优先受偿的权利并不进行登记，不向社会公告，抵押权人不易事先预知、规避。
 2、在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。并且要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，应根据《城市房地产抵押管理办法
》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记。
 3、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防范
 2001年新修订的《税收征收管理办法》规定了税收优先权，该优先权在顺序上优先于抵押权。该法第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，