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承租人优先购置权问题探析_经济法论文(1)
　　「内容摘要」承租人优先购置权问题已得到学者及实务工作者的广泛关注，但司法理论中仍有一些问题须进一步探究，如次承租人的优先购置权问题、承租人优先购置权与好心第三人冲突的协调问题。笔者发现，由于法官对法律条文及司法解释理解不同，案件处理结果存在较大差异，甚至截然相反，笔者借助别人研究成果，谈谈自己管见。
　　「关键词」 承租人 次承租人 第三人 当前，承租人优先购置权问题已经得到理论界和实务界的充分关注，一些根底性问题已有较一致的结论，如优先权的性质、行使期限、整体出售与部分的关系等，但由于立法过于粗陋，实务中新问题层出不穷，理解不一致，法律适用不统一，亟待研究。笔者拟借助现有研究成果，结合自己的考虑，对一些问题提出管见，以期对司法实务有所帮助。
　　一、次承租人是否有优先购置权 我国?合同法?第224条规定了房屋转租，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。〞转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。
　　转租情形下，涉及三方当事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是转租人，次承租人占有租赁房屋，并使用、收益之，承租人和次承租人的法律关系共存与一个标的物上。那么，当出租人出售租赁房屋时，谁享有优先购置权呢？是承租人还是次承租人，抑或是两者都有，假设两者都有，谁的顺位在先，
假设房屋经过数次转租，数个次承租人的顺位又如何排列，对以上问题，颇有争议。
　　2021年司法考试卷三第12题考察了这个争议问题，标准答案中肯定了次承租人的优先权，使该问题更有讨论的必要。有观点认为，次承租人也享有优先购权，而且次承租人的优先购置权要优先于承租人；还有一种观点认为次承租人无优先购置权。
　　主张次承租人有优先权的结论主要有以下理由：
　　〔1〕稳定转租社会关系的需要，防止因出租人的任意处分行为给次承租人生活带来大的变动。
　　〔2〕因为次承租人占有租赁物，赋予次承租人优先购置权有利于简化交易程序、降低交易本钱、增进效率。
　　〔3〕转租现象现实生活中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高昂装修费用、广告费用等，防止投入的本钱遭受无谓损失。
　　〔4〕法律制度的理念是保护弱势，在转租的三方当事人中，次承租人是真正的弱势，其权益更易受到损害。 笔者认为，次承租人不应享有优先购置权，理由如下：
　　〔1〕优先购置权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。
　　〔2〕根据合同相对性原理，作为承租人优先购置权根底关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人与出租人原那么上无任何权利义务关系，既然无权利义务关系，次承租人不能向出租人主张优先权，出租人也不应承担向次承租人优先转让的义务。
　　〔3〕假设成认次承租人有优先权，在房屋发生屡次转租的情形下，数个承租人均有优先权，顺位如何排序？这样，无形中加重了出租人的负担，出租人可能不知最终承租人是谁的情况下，如何履行通知义务？出租人所有者的权能严重被限制，不能