2010年住宅行业风险分析报告.doc

摘要
一、住宅行业在国民经济中的地位
目前我国正处在快速的城市化进程中,城市化使得大量的农村人口涌入城市,从而对城市住宅产生巨大的需求。%,根据欧美发达国家的经验,在城市化率达到70%之前,住宅行业还拥有广阔的发展空间。目前,我均每年增加1个百分点,也就是说我国住宅行业的发展至少还有15年左右的大好时光。
2009年城镇住宅建设投资256196亿元,%,%,%。2009年受困于金融危机的冲击,出口受阻,%的增长速度,这其中投资贡献了76%,%,,加上诱发建筑业、建材业、房地产业、机械设备等几十个相关产业的产出增加,。随着收入水平的提高,人们的消费热点已经转移到住宅方面。对住宅的强劲需求使得住宅行业得到了快速发展,由于其较强的行业关联度,带动了相关行业的发展。住宅行业已经成为新经济增长点和新消费热点,有效地拉动国民经济增长。
1998-2009年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重
单位:亿元,%
住宅投资额
固定资产投资额
GDP
住宅投资额占
固定资产投资额的比重
住宅投资额
占GDP比重
1998



%
%
1999



%
%
2000



%
%
2001



%
%
2002



%
%
2003



%
%
2004



%
%
2005



%
%
2006



%
%
2007



%
%
2008



%
%
2009
25619
194139
335353
%
%
数据来源:国家统计局
2010年发展住宅投资能够夯实我国国民经济发展的基础,能够有效地改变我国居民消费结构,从而推动产业结构的升级。
二、行业发展环境分析
(一)宏观环境分析
2009年全球经济逐步复苏,进入“后危机时代”,我国国民经济回升势头明显,2009年我国国内生产总值335353亿元,%,工业生产增速逐年加快,固定资产投资增长明显,货币供给量增加,信贷投放大幅提升。但是我国出口受到国际金融危机的影响,出现下滑。总的来说,2009年国民经济回升势头明显,居民消费信心得到一定提升,但是我国国民经济回升的基础并不稳固,2010年,还要预防通货膨胀的出现。
(二)行业宏观政策分析
2009年的房地产行业宏观调控政策与2008年的情形恰好相反,年初贯彻2008年以来刺激房地产行业发展的优惠政策,国务院相继发布了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策,地方政府也不遗余力推出推动房地产行业发展的优惠政策。这带来楼市的急速反弹,直接导致地王频现,房价疯长,房地产泡沫日趋膨胀,2009年年末以来,国务院开始收缩信贷,取消营业税优惠政策,回笼流动资金,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
进入2010年,在2009年年底政策的初步调解下,房价未出现任何松动,反而仍呈火热之势,市场对房地产市场的走势预期依然乐观,这种乐观主要基于经济回暖、信贷环境依然宽松。但房价已经超出普通局面承受范围,影响到民生,与国家政策意图明显不符,为此国家在2010年前4个月从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资性购房等多个方面出台了一系列政策,对房地产市场从面到点进行密集规范,但政策仍未涉及土地财政、物业税等方面。
三、2009年住宅行业发展情况分析
(一)住宅市场供给状况分析
1、住宅开发投资增加,全年增速逐月上升
2009年全年,我国完成住宅房地产开