中原2010年唐山南湖项目定位.ppt

唐山南湖项目定位
北京中原投资顾问部
客群定位
价格定位
2
本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件,对本案市场定位和产品规划方面给出建议
> 位于唐山南湖生态公园东,临南北主干道建设路。
> 总用地400多亩,,总建筑面积约30万平米。(地块东侧有规划公园)
基本条件
项目报告
自身条件
区域条件
项目SWOT分析
市场定位
市场条件
需求要素
户型定位
建筑风格
其他建议
产品形态
商街建议
项目位置
地块
产品定位
整体定位
区域条件
1
3
4
闹中取景,动静相宜,具备打造唐山顶级产品的先天条件,塌陷区、矿道有一定负面影响,但无损大局。
南湖国际高尔夫
地震遗址公园
铁路
建设南路
新华道
南湖公园东门
休闲美食广场
万达广场
唐山百货大楼
唐山市政府
抗震纪念碑
三利国际购物中心
协和医院
南新道
唐山一中
商业中心区
城市中央公园
国际高尔夫球会
位置:动静相宜

距南湖东门200米
紧邻城市主干道建设路,距南新道800米
被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围
紧邻10万平米美食广场
5
地块
建设南路
规划路
风井路
大学路
美食广场在建
地震遗址公园
待拆迁建筑
南湖公园
公园
四至:有利有弊
大区位条件有利下,四至条件一般,噪声污染是最大问题
西:建设路绿带仅20米
南:东南侧的铁路噪声
北:美食广场人群嘈杂
东:学校的噪声
5
注:东侧公园以建筑为主,对景观帮助有限,但对销售预期有较大帮助
本案区域
景观资源
凤凰新城项目
繁华程度
规划条件
>南湖公园超大湖景
1
2
3
>
6
南湖西侧
>远离成熟商业区
>缺乏外部景观支持
>临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园,地震遗址公园,环境感更强
>商业配套休闲美食广场
主要区域比对:综合优势取胜
综合优势强烈,心理印象不足是主要问题。
>南湖公园超大湖景
>成熟商业中心的辐射范围内,并随万达广场进一步发展
>有所改善,但成熟尚待时日
>缺乏成熟商业
>随香格里拉等进驻,商务商业有强烈预期
>地质条件不良
>与本案相似
>高容积率,与本案无可比性
其它条件
4
>塌陷区带来的负面心理影响
>略强于本案
>地质条件最好,心理信任度高
>更靠近水景,区域位置相似,但小环境略胜一筹。
7
拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势
1
南侧靠近铁路将产生噪音,可通过内部规划以合理的产品组合解决
2
区位条件优越,属于全市最高水平,具备打造唐山高端豪宅的必备条件
区域总结
8
景观环境不建议直接利用,开发主要依托大环境价值,微观环境需要自身塑造
开发借鉴
限高18米
1
湖面位于西侧
2
无法直接观景,对地块价值的提升主要在于环境的改善
四至均有一定问题
3
四周缺少成型绿地
4
直接利用的景观价值低,外围负面影响更强
市场条件
2
9
Part 1
整体形势
10