物业交房统一说辞(共23页).doc

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交 房 培 训 资 料
一、接房接待礼仪及注意事项
由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象---业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，理环境的舒适度来讲都优越于其他小区；
2） 我们的服务模式、服务水准和服务质量按国家一级服务标准在执行；
3） 管理服务费是通过科学测算后，根据日程开支情况及服务标准进行定位的，符合物业管理收费的“以支定收”原则，并以报相关主管部门核准登记备案。
5、遇不良天气的应对方案：
1）、如遇大风报雨，经上级批准暂停交房工作；
2）、现场配置雨伞，由验房陪同人员护送业主至收楼现场，提示业主路面湿滑，谨防摔倒；
3）、现场设立防止摔倒的警示标语和告示牌，尽到告知义务，如有滑到摔伤，可有免责作用；
6、注意事项：
①对一些不能当时解决的问题不可自作主张，验房人员应与业主多沟通，对于可以整改的质量瑕疵，详细记录，承诺将及时联系相关单位修复，并回复告知，尽力劝说业主接房；
② 相关工作人员如遇各类不接房情况时，应严密观察事态发展，随机应变，尽力不让业主相互之间串联起来起哄，尽力控制好局面，避免造成局面失控。
五、交房时业主提出的问题及有关法律法规解答（略）
1、小区物业管理服务费制定价格的依据是什么？
答：依据渝价【1999】398号文及渝价【2004】778号文，根据小区综合服务项目，服务成本支出状况及小区物业服务标准、档次、服务质量核定并报物价部门、房产管理部门备案，大家可到相关部门查询。
2、我没有入住或不常住也没有享受到服务，我为什么要缴纳物业服务费，如果要交是不是应该少交？
答：物管费由物业管理人员的工资、福利、共用设施设备日常维护费及绿化费、清洁费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧费等构成，以上所有的费用与业主是否入住都毫不相干，即使业主不入住或不常住，以上费用同样会产生，不会减少一分钱，换句话说，业主不入住或不常住物业管理付出的成本是不变的，物业公司还必须加强专区管理部的巡视力度和次数，如果都交半价或不交费，物业管理的标准又不能降低标准，那么所需正常管理费用的差额由谁来补贴呢，如管理费不足导致降低服务标准，最终受害的还是业主，所以不入住、或不常住的业主应该全额缴纳物业管理费用。
按省、市物业管理服务收费管理相关规定，业主从开发商通知交房之日起，全额缴纳物管费用。但根据地方常规，如果你没有入住，或不常住，在水、电、气三表未走动的情况下，物业服务企业按半价计费，如果你已装修入住后，长时间外出、可以在公司办理空置房手续，三表未走动的情况下，物业服务企业同样按半价计费。
3、住宅窗户是否可以安装防护栏，如不能应如何进行安全防范？
答：根据安全法规规定不允许安装防护栏，如在家中遇到火灾、歹徒或其他威胁，反而不利于应急疏散和逃生，如安装防护栏不但对邻居家庭造成威胁，而且不利于自己家人的疏散、逃生和消防员救火，且会给小偷带来攀爬的有利条件，给相邻业主带来安全隐患。并且小区安装有红外线探头，物业公司也将加大巡逻力度。
4、小区内可否养狗？
答：可以饲养，但饲养犬只的业主必须遵守下列规定：犬只应栓养(或圈养），不得进出公共场所和公共绿地，在溜耍犬只时须带上排泄物盛装器具，不得影响公共场所卫生和他人安全，并接受所在地监督管理部门的检查。
5、为什么要填写《业主联系信息登记表》，如何保密？
答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使得损失降到最低。
对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全的档案管理制度，资料的查阅必须由公司领导批准方可查阅。
6、房屋装修为什么要向物业公司申请？为什么要收装修保证金？
答：根据《物业管理条例》和建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和专有部位两个方面。对于共有部位，业主没有权利去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主带来安全隐患和经济上的损失。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物、设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。所以对于装修中的这些违规行为