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威尼斯水城项目车位销售方案
一、周边项目车位物业销售调查情况
项目周边车位物业现状
车位个
租赁价住率越高，车位销售及使用情况越好。值得注
意的是，即使是中原新城，专门针对车位强销，目前也仅销售了 300 个左右，仅
为 29%左右。
E、拥有大量地面停车空间，则地下车位使用率偏低。
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郑州市民喜好省事、 方便，有地面停车位， 就不愿下地下车位已成普遍现象，
就如我们威尼斯水城项目， 现基本路面全部都停满车， 且地上停车收费较低或不
收费，这是导致地下车库使用率偏低的重要原因。
四、威尼斯水城项目车位分析
水城一二期项目总户数 1300 户，现房户数 1300 户，目前办理交房入住手
续为 1273 户，入住率为 98%。水城一二期地上停车办卡已达到 560 辆，商业街
办卡 130 辆，地下车位 132 个（其中 12 个为集团自留）租金为 160 元/ 月，出租
率为 100%，目前业主新购车辆已经停止办理出入卡。由此可得出水城一二期汽
车保有量为 810 辆或更多，家庭有车率为 64%。
水城三期项目总户数 3208 户，目前 B2 号楼 504 户没有交房，现房数为 2704
户，目前办理入住手续的约 1700 户左右，其中 400 多户为 B1 小户型（家庭汽车
保有量较小）总体入住率为 62%。三期地下车位数为 867 个，目前租赁数为 280
左右，租金为 160 元/ 月，出租率为 32%。三期商业街每天停车最大量为 180 辆。
由此得出水城三期汽车保有量为 460 辆左右，家庭有车率为 27%。
水城项目现有地下车位因装修问题， 有大量扬尘现象， 因此业主接受程度不高，这是在销售中要解决的一个难点。
根据以上数据表明，水城地下车位如果要实现销售， 可以从水城一二期开始，因为该区域内业主入住率已经达到 98%，且家庭汽车保有率已高达 64%，供小于求状况十分凸显，已达到很好的销售契机。
水城三期目前入住率较低，仅为 62%，周边地上停车比较方便，业主入住时间较短没有形成良好的停车习惯， 且地下车库因装修问题， 有大量扬尘、 地面开裂等现象，经常有业主投诉，这也是车辆进库的一个重要阻力。
小节分析
具体到本项目而言，可以预期的销售难点有如下几点：
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1、车位只能对社区购房的业主出售，客源范围已锁定，但多数购房业主自身并
未入住进来，让其购买车位有一定的难度。
2、周边社区内停车位使用率都不高，停车位在区域范围内并不紧张。
3、周边社区的停车位销售的很不理想，并没有形成抢购车位的风潮，加之近期
媒体多有报道车位权属纠纷问题，因此业主购买车位的兴趣较低。
4、本项目车位租金水平偏低，和售价的比例悬殊较大，很难刺激业主的购买欲
望。
5、本项目地下车库硬件设施太差， 管理和日常维护跟不上， 此为多数业主诟病，销售过程中业主抗性较大。
改善建议：
1、 对购房业主开展问卷调查，查明购买意向。
2、 加强项目内两条商业街的停车管理，严格控制进车数量，严格准入制度，形
成项目周边停车紧张，逼迫小区车辆进地下停车场。
3、 扩展宣传途径，经常开展老业主活动， 缓和物业公司和业主之间的矛盾冲突，
并灌输车位紧俏，越早买越有优势的概念，潜移默化中淡化车位权属问题。
4、 提高地上和地下车位租金，刺激购买欲望。
5、 尽快整修地下车位硬件设施，硬化地面和增加照明，增加人员，加大车库的管理和日常维护力度。
五、车位销售策略
1、车位销售时间安排 ：
销售部从目前起，重点考虑车位销售的准备工作，待 12 月份水城三期全部
交房后，安排重点开展车位销售。
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如此考虑，有二方面原因， 一是考虑目前内购回款工作是重点， 故目前阶段不建议强销车位；二是年底将近，个人大笔现金花销已经非常谨慎