戴德梁行-宁波中信泰富广场项目建议书-79.ppt

宁波中信泰富广场项目建议书致宁波信富置业有限公司 Page 1 宁波中信泰富——写字楼部分项目价格预估方案实施策略项目服务内容 Page 2 写字楼市场分布注明: ?左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼?圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比?颜色代表相对品质,深蓝色最高,红色其次, 浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散,以海曙区写字楼数量最多,而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。 Page 3房行东方房地产专业交流平台/ Page 4 市场分析---租金写字楼租金报价分布注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异 ( 含物业费) 人民保险大厦 崇光大厦 世贸中心 ( 含物业费) 天宁大厦 华联写字楼 4 波特曼中心租金报价(元/平方米/天) 项目名称现有写字楼租金以 1- 元/平方米/天为主,品质相对较高的写字楼租金多在 2-3 元/平方米/ 天,个别项目租金突破 3元/平方米/天 Page 5 市场分析---售价 12,000 恒隆中心 8,500 月湖银座 8,000 上东国际 8,000 麒鳞大厦 6,000 奥丽赛大厦 19,000 波特曼中心 16,000 金隆国际 10,000 华宏国际中心 12,000 都市仁和中心 11,000 华联写字楼 9,000 中农信方米) 项目名称宁波市中心写字楼售价达 10000 元/平方米以上,随着 2005 年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市,售价基本保持稳定上东方米万豪中心约 20,000 平方米金隆方米月湖方米 Page 6 参考项目-波特曼中心风机盘管中央空调,约克机组空调系统: 约 1,300 平方米单层面积: 91-292 平方米单元面积: 65% 得房率: 200 停车位: 米楼层净高: 约 15,000 元/平方米销售均价: 5部富士通客梯,载重 吨, 3米/秒电梯系统: 地上 26 层(名义 29 层),地下 2层楼层数: 约 30,000 平方米写字楼办公体量: 东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有限公司开发商: 彩虹北路 52 号地址: Page 7 参考项目-波特曼中心面积约 1,300 平方米约 300 平方米约 1,300 平方米约 300 平方米约 300 平方米约 100 平方米约 140 平方米约 100 平方米约 100 平方米约 100 平方米客户名称 APL 美集物流运输伊藤忠商事达升物流志英(香港)投资咨询长品油品辽宁朝晖骏光国际货运明敏投资咨询伊松公司唐宁街在线宁波东梦制衣宁波市现有最高端写字楼之一,聚集了大量的外资企业客户,现入住率 80% 左右 Page 8 参考项目-金隆国际 70% 得房率: 422 个车位: 120-160 平方米单元面积: 10 厘米架空地板: 1,350 平方米单层面积: 2007 年竣工时间: 米楼层净高: 约 15,000 元/平方米销售均价: 麦克维尔 VRV 空调系统: 5部奥的斯客梯电梯系统: 地上 26 层,地下 2层楼层数: 总计 52,000 平方米,办公区 34,000 平方米建筑面积: 宁波金隆置业有限公司开发商: 镇明路、灵桥路交界处地址: 宁波在售最高端写字楼之一,从品质上基本超过现有甲级写字楼标准 Page 9 参考项目-万豪中心竞争分析?地处三江口黄金地段,周边文化氛围浓厚,江景优势突出?和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目,万豪品牌的引入显著提升了其整体档次?综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的?周边办公氛围略显不足,平面设计降低了其得房率和使用效率项目概况?该项目由宁波海城投资开发有限公司开发,是和义大道项目的一期项目,高 159 米,为海曙区在建最高建筑,包含酒店、写字楼及商务配套,写字楼为 4-19 层,总体量约 2万平方米?项目预计 2007 年底交付使用,目前正在进行地上结构施工, 尚未正式开盘,正在进行前期的客户积累工作?写字楼基本配置: Low-e 中空玻璃幕墙; 11 米挑高大堂;标准层净高 米, 150 毫米架空地板; VAV 空调系统,提供 24 小时冷却水; 5部迅达客梯,预计平均等待时间在 30 秒以内;六类布线系统;约 400 个车位宁波市目前售价最高的写字楼之一,无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大