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某别墅项目提案
某别墅项目提案
序
秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣
似续妣祖，筑室百堵，西南其户，爰居爰处，爰笑爰语
约之阁阁，椓之橐橐，风雨攸除，鸟鼠攸去，君子攸芋
□年龄在30岁――60岁，主力是35――50岁
□多为男性
□这一部分人士有稳固的较高的社会收入
□有一辆或一辆以上的车，
□有较高的社会地位，有的甚至有显要的社会地位
□日常生活不张扬，深藏不露
□家庭人数大多在３－６人
行为适应及爱好（共性）
□商务社交活动多，经常出入高档消费场所□穿着名牌服饰，使用名牌用品
□对运动、健康专门注重
□有主见，个性强，喜爱张扬个性
□对香车美女关注
□关注政策、财经方面的信息
□出差频率较高，经常往返在都市之间
对别墅的要求：


优势
入市较早，抢先挖掘出主力消费者
劣势
1 为操纵成本，追求最大利润，在建筑风格设计上缺乏现代感，千篇一律，这
也是这些项目致命的地点
2公共用地面积过大，私有用地面积过小，绿化多以草坪和灌木为主，立体感和层次感较差，象是做的盆景，完全没有“自然”感
3个别的距离太远，即不适合常住居家
4户型设计从150 m2－450 m2都有，造成纷乱，200 m2－300 m2的必定成为300 m2－400 m2的销售障碍
第三部分全程开发
采取差异化策略
制造核心竞争力
目标市场
由于开发规模的限制，不能兼顾更多的细分市场，结合自身的综合条件及成都市别墅市场的开发状况，必须集中地针对基中的１－３个细分市场作为目标市场：
１大中型民营企业主
企业已成规模，收入稳固，具有庞大的购买力，能打动他们的是环境、景观、现代品味的建筑风格、完善的配套设施及安全保证，他们将成为我们20％的买家
２小型民营企业主（个体户）
这部分人士月收入数万元至数十万元不等，在创业过程中，他们一边进展自己的事业，一边提高生活质量，有较强的购买力，但比较实际，他们将是我们80％的市场的主力
３大型外资企业的高层治理人士
这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入确实是用于
提高生活质量，而且文化
层次高，有专门强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力
４文艺界、文化界知名人
这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入确实是用于提高生
活质量，而且文化层次
高，有专门强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力
５明星运动员
这部分人士月收入数万元至数十万元不等，提高生活质量，是终极置业
项目定位
战略定位
开发经济型独立别墅
◇由于土地规模只有123亩，无法进行规模化开发。