某别墅项目提案.pdf

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投 资 别 产品创新型别墅
墅第二部 别墅市场分析
市场形成条件
□　人对高层次的物质和精神生活的追求是别墅产生、存在和发展的源动力
□　经济发展，GDP 迅速增长，民营企业长足发展，为别墅市场造就了很大的一
批消费群体
□　个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层―中产阶层，为别墅市场
提供了更广阔的空间
□　市区土地稀缺、房价上涨、环境恶化、生活空间越来越铗小拥挤，居住已经
开始向近郊延伸，“生活在郊区，工作在市区”的模式开始形成
□　个人收入增加，生活水平不断提高，消费者开始选择环境优美、空气清新的
居家之地
□　公路网络发展迅速，已经完全将郊区与市区紧密连接在一起
□ 汽车普及，消除了距离障碍，使近郊居住成为现实
别墅消费者分析
身份和职业
首先明白是什么人会买别墅，才能准确地捕捉到目标消费者，才能了解他们
真实的综合情况，对规划设计、制定价格、市场推广提供科学的依据。国内成功
的开发案例的统计，购买别墅的人士为：
１　福布斯级超级富豪
２　大中型国有企业的最高层管理人士
３　大中型外资企业的高层管理人士
４　中小民营企业主
５　文艺界、文化界知名人士
６　高级知识分子：高级医生、高级教授、高级工程师、高级律师、
７　政府机关和事业单位高级公务员
８　海归派人士
９　职业投资者
购买别墅的人士共性特征：
□ 年龄在 30 岁――60 岁，主力是 35――50 岁
□　多为男性
□　这一部分人士有稳定的较高的社会收入
□　有一辆或一辆以上的车，
□　有较高的社会地位，有的甚至有显赫的社会地位
□　日常生活不张扬，深藏不露□　家庭人数大多在３－６人
行为习惯及爱好（共性）
□　商务社交活动多，经常出入高档消费场所
□　穿着名牌服饰，使用名牌用品
□　对运动、健康很注重
□　有主见，个性强，喜欢张扬个性
□　对香车美女关注
□　关注政策、财经方面的信息
□　出差频率较高，经常往返在城市之间
对别墅的要求：
消费者身份 对别墅的要求
福布斯级超级富豪 环境一流，外观和内部超大豪华，生活、 顶级豪华别墅
娱乐、健身等配套十分完善，人身财产安
全保障，
大中型民营企业主 环境一流，外观气派，内部装修精致舒适， 中高档居家别
大型外资企业的高 有文化氛围，对生活、娱乐、健身等配套 墅
层管理人士 有一定要求，
大中型国有企业的 交通便捷，环境优美宁静，景观别致，有 经济型居家别
最高层管理人士 文化氛围，外观美观，户型设计和配套设 墅
大中型外资企业的 施适宜居家，并能在一定程度上满足身份
高层管理人士 和地位的心理需要，人身财产安全有保障，
小型民营企业主（个 私密性较好，作为二次置业，常住居家
体户）
文艺界、文化界知名
人
明星运动员
高级知识分子政府机关和事业单
位高级公务员
海归派人士
职业投资者 有升值空间，具备出租条件
优势
入市较早，抢先挖掘出主力消费者
劣势
1　为控制成本，追求最大利润，在建筑风格设计上缺乏现代感，千篇一律，这
也是这些项目致命的地方
2 公共用地面积过大，私有用地面积过小，绿化多以草坪和灌木为主，立体感
和层次感较差，象是做的盆景，完全没有“自然”感
3 个别的距离太远，即不适合常住居家
4 户型设计从 150 m 2－450 m2 都有，造成混乱，200 m2－300 m2 的必然成为 300
m2－400 m2 的销售障碍
第