（营销策划）深圳中原产品策划版本纲要.pdf

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（营销策划）深圳中原产
.政府基础配套
（1）社区服务
（2）邮电、银行功能
（3）商业配套

（1）中学规模
（2）小学规模
（3）幼稚园规模
（4）特色教育

（1）会所功能的确定
（2）会所平面布置
（3）会所外立面特征
（4）会所外立面颜色
4．智能化系统
（1）综合布线系统
（2）网络与通信系统（3）建筑设备控制系统
（4）火灾报警控制系统
（5）安全技术防范系统
（6）管理信息系统
（7）中央集成系统
（8）供电系统

（1）局部小区环境布置
（2）销售中心布置
（3）销售现场布置
（4）施工现场围板包装
（5）示范单位设计建议
（6）看楼通道设计建议
四．模拟经济技术分析
目录
一、财务分析和评价
1、测算假设条件
2、总投资估算
3、投资收益测算
4、财务分析和评价
（1）现金流量分析
（2）评价指标、方法
A、静态评价
B、动态评价
C、评价结果分析
二、不确定因素分析（抗风险力分析）
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
三、结论
四、建议
附件：
1、表一：项目基本数据
2、表二：项目总投资概算
3、表三：项目经济指标评价
4、表四：项目资金投入计划表
5、表五：项目资金回收模拟表
6、表六：项目现金流量表
7、表七：项目造价敏感性分析8、表八：项目住宅售价敏感分析
9、表九：项目商铺敏感分析
10、表十：项目工程进度表
一、财务分析和评价
1、测算假设条件
（1）本项目一次性开发。
（2）本经济测算引用的成本数据，依数据发展商提供的数据资料及深圳市国土
颁布的估价信息。
（3）资金的投入及回笼计划的安排，依据预设的工程进度和销售计划。
（4）预设工程进度包括由于气候影响的非施工日，并考虑了本项目施工场地的
影响。
（5）销售计划针对本项目的定位，结合营销策略来预测的具体销售进程。
（6）无无可抗力因素影响。
（7）平均楼面地价按元/平方米计算（计算单位按建筑面积，包括地下室）。
（8）销售均价：住宅元/平方米（含装修）
商铺元/平方米
以上销售价格依据策划报告价格定位
2、总投资概算
项目总投资估算是参考有关规划指标，结合项目必须发生的费用和阶段性准备支
付的费用，如地价、基础工程造价、工程开办管理费用测算而得，并结合施工周
期销售周期，运用系统模型，求出占用资金的规模和利息。（详见附表一、二），
综合上述各项费用，归纳整理由五大部分组成的确项目总投资。
详见下表：
序号项目成本（元/平方米）总额（万元）
1 综合地价
2 工程造价
3 综合费用
4 销售及广告费（%）
5 管理费（3%）
6 占用资金利息
合计
说明：
（1）地价按元/平方米计，计量建筑面积按平方米计。
（2）投资收益
序号项目总额（万元）
1 总投资
2 销售收入
3 营业税城建税4 税前利润
5 税后利润
基于上述假设和预测，该项目的投资收益情况如下：
说
说明：
（1）上述测算未考虑土增值税。
（2）销售收入中未包括车位的出租收入。
3、财务分析和评价
（1）现金流量分析
根据本项目模拟的施工进度和销售推广计划安排推算的流入、流出、流量以及所
对应的时间。详见现金流量表（见附表四、五、六）。
年折现率 r：取银行同期贷款年利率为 7%
（2）评价指标、方法
A、静态评价
通过假设预测，模拟计算出几荐重要的静态评价指标：
a、单位面积投资额（单位成本）：
b、理论投资回报率：
c、实际投资回报率：
d、静态投资回收期：
B、动态评价
a、净现值：
b、动态回收期：
C、分析结果评价
通过以上指标测算，该项目净现值为万元，有较大的确利润空间，理论投资回报
率，如果能按资金使用的有关措施，把资金的确投入控制在最小量，则实际回报
率达，属高回报房地产开发项目。
二、不确定因素（项目抗风险能力）分析
不确定因素分析主要是对项目的风险因素进行分析，通过计算项目在不确定影响
下的各项财务评价指标，以考察项目的抗风险能力。
1、盈亏平衡分析
（1）开发量既定，相对销售价格的盈亏平衡点
计划开发量：
可售面积：]
固定成本：
单位可变成本：
保本售价：
（2）销售价格规定，相对于销售量的盈亏平衡点
固定成本：单位可变成本：
计划平均售价：