金华市核心商圈分析.doc

金华市核心商圈分析
沈 洁 【摘要】商圈,作为商店吸引顾客的地理区域,是商店的辐射范围。文章从商圈理论研究入手,通过商圈分析,以金华核心商圈为研究对象,对其网点商圈的构成情况、特点、范围以及引起其规模变化的因素,进行实地调查研究、业圈,商机盎然,渐趋成熟。同时,以乐购商业街为中心的回溪街商业圈也已具雏形,而银泰百货又将酝酿在新华街与人民东路交叉口打造新的商圈。而其中的人口分布,也保证了稳定的消费群体及购买力,因此近几年婺城传统商贸业正呈现出集购物、休闲、娱乐、餐饮多功能于一体的服务亮点,集聚与辐射力度不断增强。
四、金华市核心商圈分析
1、消费群体分析(见图1)
金华的448万人口中,其中市本级91万人口,而市区核心商圈的所在地婺城区及金东区有着庞大的消费群,占据了可观的人口优势。2004年市区城市居民家庭人均可支配收入达到13910元,,%,食品、衣着、医疗、%。从收入构成来看,居民工薪收入、家庭经营性收入和家庭转移性收入都有一定程度的增加。据市统计局城调队调查,2007年金华市区居民工薪收入、家庭经营性收入、财产性收入、转移性收入全面增长。其中居民工薪收入和转移性收入的贡献最大,。,,增长10%。从消费结构来看,这两年市区人民的食品支出,衣着支出、交通与通信支出、教育文化娱乐服务支出大幅增长,,剔除住房装潢及购置交通运输设备等不可比因素影响,食品、衣着、医疗、%。这说明居民的消费水平仍在稳步提高。同时,随着金华市区人们生活工作节奏的加快及生活水平的逐步提高,一日三餐选择在外用餐已成为很多人的习惯。另外,居民的衣着消费档次也显著提高,交通和通讯支出和教育文化娱乐服务支出也继续增加。这一切无疑推动了市区商圈的消费水平和购买力的提高。
2、竞争状况分析
金华市区以人民广场为中心,半径在300米内的核心区块,主要有金华一百、大世界、恒大百货以及在建的广厦?时代广场、锦绣金华、金茂大厦等商业网点;业态包括购物中心、大型百货店、专业店、步行街、特色商业街、宾馆饭店等。这些商业网点各具特色,大大加剧了市区商业中心个网点间的竞争力。
(1)沃尔玛、乐购购物广场。同处江北商业中心,同样是大面积的商业地产,同样引入了MALL概念,也都引进了世界和国内知名的MALL品牌,一家是世界500强之首的沃尔玛,一家是“2004-2005年中国最具影响力的SHOPPING MALL品牌”的铜锣湾广场,在金华还没有明确的CBD(中央商务区)坐落的情况之下,这几个重量级的商业项目无疑会给整个环人民广场商圈和金华CBD的确定和繁荣起着关键性的作用。







(2)广厦时代广场。SHOPPING MALL(超级商业中心)总投资15亿余元,总建筑面积15万平方米,由福华百货、汇金国际商务中心、溪下风情街及一座五星级酒店共同组成,是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游和综合服务于一体的大型购物中心,可以说广厦时代广场出现,为整个金华市区注入了更浓的商业韵味,平添了更强劲的市场竞争,它的到来无疑拉动了金华市的消费水平。
(3)锦绣金华铜锣湾广场。锦绣金华?铜锣湾广场南北总长440米,占地面积近3万平方米,商业总建筑面积达9万平方米,该MALL建成后将成为金华及浙中地区首个集购物、休闲、美食、娱乐、文化、展示、观光为一体的SHOPPING MALL。
3、网点地址的可获性分析
江北商圈内这一带交通的顺畅保证了一定的客流量,金华市区的公交车路线安排、站位设置,道路过往等硬件设施都较为齐全,其中新形成的环人民广场商圈处于解放路、中山路及八一北路、新华路的纵横交错布局中,便利的交通为这一带的商业发展提供的便利的交通条件,保证了可观的人流消费群的前往。当提及金华市区消费者选择商店聚集区购物的概率,我们以当地高校浙师大到沃尔玛为例,根据哈夫模型的数学公式,其中Si是沃尔玛的建筑面积18000平方米左右,Tij是从浙师大到沃尔玛所需的时间,为15-20分钟。则将Si、Tij代入公式:
%。在定下了Pij值后,就可利用如下公式算出来自浙师大消费者人数Ci中到沃尔玛消费人数Eij:
Eij=Pij×Ci=59%×30000=17700
同理,可分别算得浙师大到广厦时代广场及锦绣金华铜锣湾广场的