无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告.ppt

无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告
谨呈:无锡市北塘区人民政府
项目研究工作的阶段划分
中期
项目整体定位与发展战略
终期
提交终稿
2008/07/22
2008/08/21
工作
最终成果
项目的优劣势分析和价值判断
项目定位研究
项目物业配比研究
成功案例借鉴
提交整体报告(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
项目优劣势分析
项目整体定位和发展战略
项目发展方向与案例研究
用地比例分配与案例研究
前期
市场调研和沟通
区域(无锡、北塘及周边区域)宏观经济背景研究
区域产业研究、房地产市场调研
政府官员、专家及贵司中高层领导
目标客户访谈
地块的了解和分析
市场情况的分析
项目方向的初步判断
2008/08/01
2008/09/18
2
在过去的一个多月里,世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作
工作内容
项目本体
经济产业发展
产业集群
收集的数据
项目用地现状
项目用地范围内的经济人口状况
………
无锡及北塘区宏观经济相关数据
区域发展现状相关数据
区域产业相关数据
无锡及北塘区总体规划
…………
世界成功老工业区改造相关数据
国内外老工业区发展现状相关数据
长三角经济发展相关数据
…………
进行的访谈
北塘区政府的项目负责人
金山北工业园管委会
政府相关部门:无锡市经贸委、科技局、外经贸、惠山区和锡山区政府
专业人士:莱钢公司经理等
工业园区:新区土地储备中心主任、汽配城专业人士
…………
世联内部产业研究专家
进行的分析
用地现状分析
区域经济人口分析
用地资源及交通分析
可利用土地分析
区域发展现状分析
区域宏观经济背景分析
城市经济以及产业构成分析
区域产业链条分析
区域规划分析
区域宏观经济背景分析
区域经济以及产业构成分析
区域产业链条分析
区域产业发展规划分析
3
世联对项目目标的理解是:提升产业活力和带动人气;在成本的一定投入下,保证资金回收和政府税收。
长三角
北塘区
改变工业集中区不园不村的面貌,实现整体产业升级,有利于招商引资。
减少政府的投入,实现资金平衡,增加政府税收。
通过招商或合作开发,实行多期滚动开发模式,平衡投入与产出的关系。
经济目标
开发目标
金山北工业园
项目目标解析
4
本报告将从以下四个方面阐述:
项目使命分析
Part2
项目发展战略分析
Part3
项目定位分析
Part4
项目本体分析
Part1
项目属性界定
项目发展瓶颈
项目核心问题
报告结构
5
无锡属于苏锡常经济圈的几何中心,制造业和民营资本发达的二线城市,地理位置和市场环境优越。
2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,,%; % ;
无锡位于苏锡常经济圈核心部位,距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内;
无锡市为经济发达的三线城市,主要产业为制造业,特别是“冶金、机械、化工”三大产业,占工业总产值的49%;
资本构成以民营自本为主,其次是国营资本和外资;
资料来源:无锡国土规划局
南京都市圈
上海都市圈
锡常泰都市圈
苏锡常都市圈
城市层级
6
无锡的GDP规模超过常州,但远落后于苏州;
无锡在利用外资上,略高于无锡,但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多,处于绝对领先的地位;
苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大,主导产业还是以第二产业为主导,占到60%左右的比例;
其中无锡的第二产业产值高于常州,却落后于苏州。其中:第一第二产业所占比重都处于下降的状态,其中第三产业在小幅缓缓上升,上升速度苏州>无锡>常州;
在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面,无锡超过常州,但与苏州有一定的差距,处于苏锡常都市圈的中间位置。
2007年苏锡常利用外资情况
城市
协议注册外资
(亿美元)
实际利用外资
(亿美元)
常州


无锡


苏州


2007年苏锡常都市圈产业结构情况
城市层级
7
北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一,历史上是重要的水利码头,是“苏南模式”的重要发源地。
2007年北塘区GDP总量处于无锡市三个老城区的末位,与无锡各个区相比来说也处于末端。
北塘区近年发展一方面受到区域产业落后,污染严重,城市管理水平差的影响,另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。
项目所在的北塘区,属于无锡市没落的老城区,面临“城市南进,工业北移”政策带来的产业升级压力。
城市南进
产业北移
无锡