上海水印长堤项目策划全案(共31页DOC).docx

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最新精品资料整理推荐，更新于二〇2、供不应求局面全面形成
2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。
3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓
2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，，。与预售总面积急剧增长略有不同的是，2001年的单套面积比总面积增长偏慢。
 
                  1999年      2000年     2001年
    总面积（万/平方米）   1075        1453       1832
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最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年七月三十日2021年7月30日星期五22:51:51
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    总套数（万套）                     
    单套面积（平方米）               
4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视
我们应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
五、上海别墅市场的供需状况
1、长期供不应求、短期供过于求。
2000年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）177万平方米，当年销售面积约50万平方米。2001年在建别墅大致在400万方，销售面积在100万平方米上下。2002年预计新建别墅面积可能在800-1000万平方米。
从长期需求来看，上海别墅需求在5-10万套，；但从短期来看，目前上海住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能维持三年左右，按中房指数办公室的分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅，那么上海去年别墅的需求量就只有7600套，建筑面积也只有200多万平方米，与大量的市场供应量有一定的差距。因此，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求，短期供应量的增长速度超过需求量的增长速度，必将使一些没有特色的别墅被弃之出局。
2、本地客源仅占三成
据调查表明，在目前在上海别墅的购买人群中，%，国内其他地区的购买者占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。从调查结果，可以看出，绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人。产品与客户之间空间地域的差距，导致了信息了不对称和失灵。如何迅速及时把自己项目的信息传递到这些潜在的客户手中，
将是在这场别墅竞争中急需解决的问题。
六、目前上海别墅市场的开发风险及对策
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1、风险点
目前，别墅市场红红火火，但高位风险也随之凸现，集中表现为客源、产品、地段三者间的矛盾，分别体现在：
价值选择风险
如：受静态市场局面诱惑，高价位拿地，而开发与销售动作迟缓；
   
    以后来进入高度竞争的板块区域，但产品又无