房地产开发公司合约规划管理.docx

1、合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所 发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合 约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标 成本控制科目上的金额分解为具体的合同（合约规划是指将目标成本 1、合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所 发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合 约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标 成本控制科目上的金额分解为具体的合同（合约规划是指将目标成本 按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从 招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。 “合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现 了对“项目动态成本”的有效管控）
2、对目标成本进行合约分解的方法多为“量价分离原则”和 “经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制 费项可能发生的合约及预计金额，并推演出每一个合约付款条件， 分解为合约的付款计划，进而形成项目的整体资金规划
3、合约规划余量指在做合约规划时，肯定有部分费用不明确， 用规划余量来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”， 随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本 控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围， 便可作为后续项目成本控制的基础。
4、合约规划如何指导合同的签订和执行?
1）合同签订环节
签订合同时，由专业部门根据项目实际情况拟定合同，明确合同 金额、付款时间、付款方式，进而形成项目成本支付计划。同时， 将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同 付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的问题。
在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量 通过预警、强控指标进行对应管控，且不允许重复被其它合同选择， 这样防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
合同签约审批时会存在两种情况
①合同金额〈规划金额
需经办部门针对金额差距阐述原因，并对差距金额后续使用方式 做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给 同费项其余合同，并出具费用节约单;合同范围变更，后续仍需签订 额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划;合同金额压缩和风险 规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
②合同金额〉规划金额
同样需经办部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案 如果是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约 规划金额;如果是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加 需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，同时出具项 目成本超支单。
2） 合同执行环节
在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额（设计 变更、现场签证），并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可 控范围内，超出部分金额由规划余量划出。
当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成 的工程量，将变更金额纳入项目成本。
最后，分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效 成本与无效成本的情况分析。
3） 合同付款环节
首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定 反映工程的实际完工“产值”，并