在建工程抵押
目录
一、在建工程抵押产生的背景 3
二、在建工程抵押概述 错误!未定义书签
1、概念 错误!未定义书签
2、特性 错误!未定义书签
3、抵押权取得 错误!未定义书签
4、条件 错误!未定义书签
三、具体操工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料:(一)登记 申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债 权合同;(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的
房地产权证书;(六)建设工程规划许可证;(七) 其他必 要材料。”
(2)以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在 抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应 当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
(3)关于第60条中应当提交的材料,需要说明的几个问 题是:
.抵押合同。对于在建工程抵押时,其抵押合同的形式和 内容,除依据《物权法》第 185条的规定,需要采取书面形式 之外,抵押合同一般要包括下列条款:(1)被担保债权的种类和 数额;(2)债务人履行债务的期限;(3)抵押财产的名称、数量、 质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(4)担保的
范围。《办法》第28条还有特别规定一一“以在建工程抵押的, 抵押合同还应当载明以下内容:(一)《国有土地使用权证》、《建 设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已
交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金 的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程 竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量” o
.建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产 权证书。抵押人必须提交建设用地使用权证书或者记载土地使用 权状况的房地产权证书,不包括其他土地使用权来源证明文件。 也就是说,抵押人必须已经办理了建设用地使用权的设立登记,
取得了建设用地使用权证书或载
土地使用权状况的房地产权证书。
之所以要求提交“建设用地使用权证书或者记载土地使用权 状况的房地产权证书”,而不是如同房屋所有权初始登记那样提 交“建设用地使用权证明”,是因为在建工程抵押时,抵押人必 须已经取得了建设用地使用权, 否则不能办理在建工程抵押。 因 此,如果不能提交建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况 的房地产权证书,而只是提交用地证明文件等其他土地使用权来 源证明文件,房屋登记机构不能办理在建工程抵押权设立登记。
.建设工程规划许可证。《城乡规划法》第40条第1款规 定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和 其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城
乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民 政府申请办理建设工程规划许可证。”所谓建设工程规划许可证 就是指有关建设工程符合城市、 镇的规划要求的法律凭证。 凡是 新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市、 县人民政府城乡规划主管部门或者 省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工 程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证, 应当提交使用土 地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。 需要建设单位编 制修建性详细规划的建设项目, 还应当提交修建性详细规划。 对 符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府 核发建设工程规划许可证。由于建设工程规划许可证是在建工程 建设是否合法的标志,而违法建设工程是不能设立抵押权的, 所 以它也是办理在建工程抵押权设立登记时必须提交的文件之一。
需要注意的一点是,依据《房屋登记办法》第19条第1款
的规定,办理在建工程抵押权登记的, 房屋登记机构应当实地查 看。也就是说,房屋登记机构无论是办理在建工程抵押权的设立 登记、变更登记、转让登记还是注销登记, 都应当到在建工程的 现场去查看。这主要是考虑到,在建工程抵押权的抵押财产比较 特殊,不仅包括建设用地使用权, 还包括正在建造的建筑物。 房 屋登记机构到现场查看,能够确保申请办理抵押权登记的在建工 程与建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权 证书、建设工程规划许可证、施工许可证记载的项目情况一致; 在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物 清单内容一致;在建工程的实际建设状况与证明施工进度、建设
资金已投入量等材料记载的房屋状况一致。
2、在建工程审查
(1)在建工程合法性审查
《担保法司法解释》第四十八条规定:”以法定程序确认为 违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效”,因此,在接受在建工 程抵押之前,必须对该在建工程的合法性进行审查。 一方面应审
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