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2014年楼市:淡季不淡,旺季不旺是主旋律
2014年楼市:淡季不淡,旺季不旺是主旋律
我从来不悲观地看待市场,但我也认为,2014年的市场没有想象中那么好。
虽然新的全国性的调控政策没有出台,但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应,都会影响2014年的各地市场。
某种意义上说,北上广深的市场走势,决定着未来中国房地产市场的走势。这四个城市都已经过了房地产高速发展的巅峰阶段,在目前整体市场容量恒定的情况下,新房的成交量相对峰值已有相应的回落。从目前的情况来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。
这样的趋势下,一线城市住宅风险主要体现在三个方面:
一、刚需板块的高价地块。2013年中,在部分刚需板块中高价获取的住宅地块,2014年存在一定风险,将面临较大的调整;二、豪宅市场。受到经济影响,豪宅市场波动更大;第三个风险来自北京市场。需求市场的“畸形”,为未来的北京市场埋下了不少不可预见的风险。比如,为了控房价动用行政手段;另外,“限价”也造成部分楼盘“价高质平”的现象。
二线城市的最大优势,无疑在于它对周边区域和城市的吸附力。对于2014年的二线城市市场,可将其风险归为四大类。第一类是市场容量大、供应量也大的城市。比如天津,尽管每年成交量在千万方,土地供应却超过两千万方;第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙,每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平;第三类是“量小波动大”的城市。杭州是典型,一旦调控政策出台,就马上在市场上反映出来;第四类是量平竞争大的城市。最典型的当属贵阳,在一盘独大的情况下,市场高度集中,房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及,长此以往,不利于未来发展。
从整体来看,多数三线城市房地产市场发展仍处在相对滞后的周期。城市规模小、市场容量小,需求有限而供给无限,成为他们的共性。究其原因,一个很大的问题就是,地方财政过度依赖房地产市场。而城市化发展远未到位,产业结构转型进度缓慢,地方财政过分依赖房地产,再加上远低于一二线城市的常住人口和户籍人口比,这些都决定了三线城市的整体市场容量有限,未来发展空间也有限。
具体而言,三线城市最大的风险来自于那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的城市。在成交量低平、价格更低的市场中,即便是成本控制较好的一些规模房企,项目利润也很难如想象中可观。更重要的是,这些项目增加了企业的管控半径和管控难度,消耗了管理团队的精力。