4成都宽窄巷子案例分析及项目总结.pptx

第四部分商业分析 Pag e 39 一、业态分析宽巷子?情景消费游憩区?规划定位以街面消费为主,在业态上,宽巷子形成了以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA 为主题的情景消费游憩区。窄巷子?精致生活品味区?经过宽巷子长时间的行走和购物,安静闲适的院落成为游客休息,品味成都美食的地方,业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。井巷子?时尚动感娱乐区?井巷子业态以酒吧、购物和餐饮为主。 Pag e 40 一、业态分析商业功能旨在于满足成都中高端消费者以及到访成都的旅游者多元化的消费需求。 Pag e 41 一、业态分析(宽巷子商业业态)餐饮休闲(茶楼) 购物旅馆文化艺术类 50% 25% 10% 5%10% 高档中档低档餐饮 50% 50% 0 休闲 020% 80% 购物 0100% 0 旅馆 0100% 0 总比 28% 50% 22% 宽巷子商业与文化景观占比为 7:3,除去挂摊,共有 20余家商家,业态比例为: 消费档次比例为(按商家数量): Pag e 42 一、业态分析(宽巷子商业小结) ,后半段的文化旅游景点人气冷清,人流极易因第一条通道流至窄巷子。 ,商业占比为 70% ,文化旅游景点挖掘不够。 ,私家会所占餐饮类半数,由于茶铺的占道经营,破坏了街区形象,高端商业所需的私密性受到影响。 ,及旅游纪念品。业态多样,特色鲜明。 Pag e 43 一、业态分析(窄巷子商业业态) 窄巷子的总长与宽巷子相当,街道宽度为 4到5米。街道中段较窄,后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右,落差变化幅度在 30% 以内。和宽巷子相比,商家分布较散,整个街区时而为热闹的商家,时而为院落墙壁,其中文化景点和住宅的穿插,使得节奏跌宕起伏,富有韵律。窄巷子的商业与文化景观占比约为 6:4,共有 20余家商家,业态比例为: 餐饮休闲购物其他 17% 53% 26% 4% 消费档次比例为(按商家数量) 高档中档低档餐饮 100% 00 休闲 8%84% 8% 购物 50% 50% 0 其他 100% 00 总比 39% 56% 5% Pag e 44 一、业态分析(窄巷子商业小结)(夜晚集中在酒吧等商家内部)。 ,商业占比为 60% ,有个别文化旅游景点较为突出;整个街区消费档次趋于中档,针对旅游客群的商业业态较少。 ,其中酒吧、慢摇吧因形成规模, 名声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍,部分店家收益减少,内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。 Pag e 45 二、外摆分析不同形式、材质的商业外摆, 其颜色都属于同一色系,使宽窄巷子的外部空间即具有多样性, 又具有统一性。 Pag e 46 三、运营商业模式?战略定位?综合管理?配套支持政府经营环境?商业定位?招商规划?市场营销企业经营市场?文化创新?具体经营民众经营文化 1、运营机制保障: “政府、公司、商户”三位一体宽窄巷子的运营模式采取“三位一体”的方式,概括来说便是政府经营环境、企业经营市场、民众经营文化 Pag e 47 三、运营商业模式 2、文化是宽窄巷子之魂成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物:盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧等等这一幕幕老成都原真文化氛围,是构成宽窄巷子吸引力的核心。