土地增值税清算涉税政策案例解析课件.pptx

《土地增值税筹划专题》
上集（政策篇）
土地增值税清算
涉税政策（含营改增）案例解析
前 言
掌握--现在
1、土地增值税与房地产发展
2、土地增值税与利润关系揭秘
了解--过去 思考--未来
，对出让国有土地使
用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)；
(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及
其他附着物产权的行为征税；
(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等
方式无偿转让的房地产，不予征税。
一、土地增值税定义及法规概况
4、土地增值税纳税人、征税范围与税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数
1
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%） 速算扣除系数（%）
不超过50%的部分
30
0
2
3
4
超过50%至100%的部分
超过100%至200%的部分
超过200%的部分
40
50
60
5
15
35
二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
A、优惠政策
CHAPTER
02
B、特殊政策
二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
A、优惠政策
1、普通标准住宅的界定政策
2、建造普通标准住宅的税收优惠政策
3、国家征用、收回房地产的税收优惠政策
4、个人转让房地产的税收优惠政策
5、旧房转为廉租住房、经济适用住房的税收优惠政策
二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
B、特殊政策
1、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作
价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到新投资联营的企业中
时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，
应征收土地增值税。 财税（2006）21号
2、对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自
用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
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二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
3、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
的，暂免征收土地增值税。 (注意：财税[2015]5号第五条)
4、在企业分立，暂免征收土地增值税
。
(注意：财税[2015]5号第五条)
5、房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房
地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于
房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产
权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征
税范围。
二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
特殊的争议的政策：
土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，
无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换
土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，
只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等
证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土
地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税
和契税等
政策来源：《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》
（国税函[2007]第645号）的规定
三、房企土地增值税应税收入的确定
1、土地增值税的应税收入
2、代收费用
CHAPTER
3、土地增值税清算时的收入确认
4、外币收入的折算
5、土地增值税的视同销售
①非直接销售
03
②自用房地产
③拆迁安置房
三、房企土地增值税应税收入的确定
4、外币收入的折算（新旧政策没变）

三、房企土地增值税应税收入的确定
问答：
案例：
A、营改增前：
案例：
B、营改增后：“营改增”后土地增值税清算收入确认的五项原

四、房企土地增值税扣除项目金额的确定
1、取得土地使用权所支付的金额
与取得土地使用权有关的四个问题
CHAPTER
04
2、房地产开发成本与间接费用
3、房地产开发费用
4、房地产开发税金及附加
四、房企土地增值税扣除项目金额的确定
5、加计扣除额问题
CHAPTER
04
6、土地增值税扣除项目金额
计算时应当注意的几个问题
7、房地产企业销售旧房土地增值税
四、房企土地增值税扣除项目金额的确定
1、取得土地使用权所支付的金额
与取得土地使用权有关的四个问题
①土地闲置费 （国税函（2010）220号　四、）
②契税 （国税函（2010）220号　五、）
③土地使用税 关于土地使用