A策划方案观海台策划方案.docx

目 录
第一局部：工程分析
工程概况
工程的优劣势分析
工程的优势分析
工程的劣势分析
三、工程的SWOT分析及相应营销对策
工程的SWOT矩阵分析
相应营销对策
第二局部：工程定将成为本工程的独有卖点，获取市场认同。
户型结构合理，南北通透，景观优势明显
工程的户型设计空间感强，住户活动空间大，功能独立，开放空间与私密空间别离，工程座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之工程近海，住户将享受清新、洁净的自然风，这在某某是比拟少见的一个优势。
“街坊式〞会所，利于使用及自由沟通
本工程规划为“街坊式〞会所，便于人与人之间的沟通及使用。同时，其“分布式〞排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲的生活。是本工程人本主义的又一表现。
花园式半地下车库，阳光车道，自然为本，体贴入微
本工程将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层的设计手法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同时，重点塑造出入阳光车道。进入车库如入花园，充分
关心住户感受。将以人为本的自然主义进展到底。
著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理
工程由戴德梁行做物业管理参谋。在物管方面倍添信心。同时，小区智能化设施非常完善，使住户安心舒适。同时，网络化管理平台，业主“一卡通〞，以及家居化生活效劳都有效地增加了工程的附加值。
开展商实力雄厚，房地产开发经验丰富
本工程的开展商——中建蛇口开展，有多年的房地产开发经验，开发物业遍布国内各大城市。曾成功开发的物业有：蛇口著名的标志性建筑之一，集写字楼、住宅、为一体的综合性物业——蛇口海景广场；锦隆花园；武汉三阳广场；某某浦东小区等，在某某市享有较高的知名度。
工程劣势分析
由于种种客观原因，本工程也存在缺乏之处，具体有以下几点：
社区配套未成熟
周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮食和娱乐设施分布零散且距观海台较远，住户日常购物、娱乐、饮食不方便。
人气未旺，居住气氛不浓
由于片区开发时间短，目前本工程周边已建成的住宅物业不多， 工程周边临近多为工地，片区内人气未旺，浓厚的居住气氛尚未形成，容易给客户带来心理障碍，影响销售。
道路未通，公交落后，乘车不便
虽然规划中有兴旺的交通路网，但实地调查发现，目前本工程所在片区附近的道路全部都未开通，行车、行人均无法到达。同时，工程周边一带公共交通建设落后，出入市区非常不便。
同期新推楼盘多，市场竞争剧烈
片区附近预计开售期相近的楼盘有长城后海小区、漾日湾畔、中海某某湾花园、中海阳光棕榈园二期、南方玫瑰花园等，这些工程的开展商都是实力雄厚、品牌知名度高的地产强手；再加上某某市今年新盘供给量明显增大，本工程必然会面临剧烈的市场竞争。
周边紧邻尾盘多，大盘多，价格竞争及品牌竞争压力大
周边目前在售的楼盘有创世纪滨海花园、西海湾花园、保利城、青春家园等，其皆为尾盘，本工程必将面临它们降价竞争的压力；同时，蔚蓝海岸、招商海月等大盘造成的品牌优势也对观海台形成较大的竞争。
局部单位正西正东，推售阻力大
从现场情况可知，本工程西边的局部单位客厅及主人房全部朝西，西晒强烈。这局部单位在销售上会遇到较大的困难。
户型面积偏大，不符目前实际市场需求
据工程的图文资料显示，观海台的户型面积分布为2房2厅85M2左右、3房2厅110 M2左右、4房2厅140 M2左右及大户型170 M2左右，小3房2厅95 M2左右，这与目前某某市场对户型面积的需求〔2房~3房~4房，面积为70~100~120平方米〕均有一定的差距，本工程单位将面临市场有效需求缺乏的严峻压力。
无口岸、地铁优势，跨海大桥为时尚早，缺乏外销卖点
港人在深置业大多项选择择口岸、地铁地带的物业，本工程所在片区目前并不为港人所熟悉，又无临近地铁、口岸的优势、西部跨海大桥卖点目前为时尚早。相对市区而言，本工程位置较偏，尤其距离口岸、地铁较远，外销时机较微。
三、工程的SWOT分析及相应营销对策
工程的SWOT矩阵分析：
S〔Strength优势〕
新古典建筑风格，外观典雅；
处南山文化中心区最优地带；
海景优势；
中式庭院，主题鲜明，区内仅有；
W〔Weakness劣势〕
无口岸、地铁优势；
周边社区配套尚未完善；
道路未通；
公共交通落后，乘车不便；
未形成居住大社区环境，周边居住气氛不浓，人气未旺；
功能性会所，阳光车道，景观车库，以人为本；
网络化管理，家居化效劳。
局部单位朝向差；
7、主导户型面积偏大；
O〔Opportunity时机〕
宏观经济回稳向好；
参加WTO刺激楼市，楼市有效