仙居阳光房产营销推广方案.ppt

仙居阳光房产营销推广方案
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13、会所、广场都和物业房一起在门口，其实是徒具形式。内部配套体量很小，与楼书上所说“一流配套、高尚休闲、星级物业”大相径庭，内部配套、公建体量档次直接影响社区的品质的，开发商只想着多建房子多卖钱，结果只能是事与愿违。购房者会觉者一平方米花八千元很冤。
加在一起不超过1000平方米的物业房、会所等公建配套。仅有的一个小广场只有300多平方米。棚改项目也不会如此轻视公建配套吧？
=》社区品质不是忽悠出来的。这就是富人眼中的豪宅吗？
资料来源：五道梁行市场研究中心
策略硬伤：
一、楼书文案粗陋之极，凌乱不堪，简直不知所云。
1、我们先来看看案名——九鼎濠园
濠：其意有以下几个基本义项
A、水名 ，在安徽省凤阳县东北,有二源:一为东濠水,一为西濠水。
B.  濠上(濠水之滨);濠梁(濠水上的桥梁，引申指逍遥闲游之地
C.  护城河 ，如:濠隍(护城河);濠梁之趣(临水观鱼的乐趣);濠沟(濠堑。城下的护城沟);濠壁(城池)
D.  古州名。濠州 ，在今天的安徽省凤阳县东。
2、用这个案名很可能是根据第2个义项，即取逍遥闲游之地之意，但一般人是很难理解到这个层面，还是更多的会想到濠沟。
3、“小隐隐于世，得都市繁华之便，携自然之灵气，出入从容”
头一次看到”小隐隐于世“这种说法，应该是一种首创吧，小隐向来被认为是层次不高的，被用来描述购此处物业者。而在县城的人士，有几人是向往做隐者呢？
二、户外广告上打出了3888元起价的字样，使楼盘的形象下降了，在均价4000元/平方米的联排卖出之后，前面均价接近8000元/平方米的独栋和双联就无人问津了。
三、楼盘大门的卖相很差，且望进去一览无余，让人没有购买欲望。
四、置业顾问的业务素质很差，完全没有解说豪宅产品的能力，连外立面的材料都说不清，而且耐心也差。水平不高，脾气不小，气质和内涵都很差。
高端产品轻易不能用这种低价吸引客户
资料来源：五道梁行市场研究中心
第三节 本案分析
基本情况
1、用地面积:㎡。㎡，地下建筑结合人防地下室及车库配置设计 。
地址：项目三面环山，南临环城北路，与粮食仓库隔街相望。


居住用地。

1、容积率：～。
2、建筑密度：小于等于32%；
3、绿地率：大于等于３2%。
=>挑战1:总体量相对于仙居当地的市场来说比较大
=>挑战2:周边没有任何配套
资料来源：阳光房产营销部
资料来源：阳光房产营销部

：整个居住区可划分为若干个组团。地块西面及西北宜布置11～13层的小高层住宅，小高层住宅用地控制在60亩左右，，；低层建筑用地地控制在130亩左右，,。
=>挑战1：小高层在当地有一定抗性,本案小高层的体量达135000平米。
=>挑战2：低层容积率偏高，会影响豪宅品质，能否解决对视问题?
资料来源：阳光房产营销部

A、户型比例
小高层建筑：
100㎡以下 另加集中露台约20㎡ 10%
110㎡～125㎡ 另加集中露台约25㎡ 30%
125㎡～140㎡ 另加集中露台约30㎡ 45%
144㎡以上 另加集中露台约36㎡ 15%
低层建筑：
排屋 260㎡～300㎡ ～，
50%
双拼 280㎡～320㎡ ～ 约30%
别墅 320㎡～450㎡ 开间根据地形自行组合设计 约20%
=》挑战：小高层的户型有75%在110-140 ㎡之间，
这是仙居目前抗性最大的户型
资料来源：阳光房产营销部
B. 建筑单体
小高层建筑：建筑限高40米。以点式小高层建筑为主，北部沿山部分可布置板式小高层建筑。点式小高层建筑两梯两户或三户，板式小高层建筑一梯两户。建筑标准层高宜采用3米，小高层以大露台（空中花园）为特色，大露台层高宜采用6米，应处理好大露台与建筑日照采光的关系。建筑朝向以朝南为主，沿山可布置东南朝向及少量东西朝向。
低层建筑：～，适