浅谈商业地产销售模式.doc

浅谈商业地产的销售模式
浅谈商业地产的销售模式
浅谈商业地产的销售模式
浅谈商业地产的销售模式
谈商业地产， 本不应该谈销售， 但由于我国商业地产开发还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金 销售后铺位短时间大幅升值，开发商利润受损。
只租不售
只租不售应该是遵循商业客观规律的最佳处理方式， 开发商通过统一招商、统一管理、统一运营，不断提升商业价值，获取较高的租金回报。但其有资金大、回收周期长，运营风险大，对开发商的资金要求及运作能力提出严峻的考验。随著商业地产的日趋成熟与理智，这种方式在大型 MALL 中开始普遍运用。
只售不租
这种方式与先售后租有点类似， 以销售为主要目的， 不考虑后期
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经营问题，这样在后期经营过程中难于做到统一， 影响商业整体形象及价值，客观上影响开发商品牌。只售不租，目前在社区底商上运用较多，但对于集中商业，实现难度较大。
以上五种销售方式各有利弊， 如何选择合适的方式， 应进行充分的项目论证及市场分析。
销售模式分析
在经济快速运转的市场大潮中，如何加快资金回笼、降低风险，似乎成为投资者重点关注的内容。 作为房地产投资， 销售无疑是资金回笼的最好方法。商业地产发展至今，市场上主要的销售模式有：
直接销售
直接销售一般是通过炒作， 在商业还未经营运作前， 以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺， 达到资金回笼与利润回报的目的。这种方式一般在社区底商铺销售中运用较多， 对于开发商及投资客来说，风险较小。
开发商按照住宅销售思路将商铺一次性卖给投资客， 在法律上不存在任何连带责任， 投资者通过自己招商或经营的方式获取相应租金回报。但直接销售后由于产权的不统一，无法做到统一经营，商业价值难于体现，后期经营风险较大。直接销售一般不适合集中商业。
产权式销售
产权式销售也称为“返租销售” ，在集中商业及大型 MALL 销售上运用最多，也是最具争议的商业销售模式。 产权式销售通常是对整体商铺进行分割后对外发售， 为确保统一经营， 市场上一般采用返租
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形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。
产权式返租的租金回报由 7％上升到 8％、 9％，目前部分还出现了12％的承诺，开发商通过高回报吸引小投资客购买， 实现资金快速回笼与利润回报。
产权式返租在内地城市仍然如火如荼。 位于成都西大街的××广场，一面通过引进百佳超市、国美、百盛等知名主力店，吸引了大量的投资客购铺，一面以 20 年 12％的租金回报、只需首付、租金抵月供、不出 10 年就独立拥有商铺的租金收益 ,, 吸引了一波又一波的投资者，成功实现 10 万平米的商业销售。但如何长期确保有效的整体经营，如何保证投资客 20 年的租金回报， 这些问题有待市场验证。
在西安考察发现， 开发商在产权返租销售上各辟蹊径， 但效果不一。位于西安友谊西路上的××广场通过引进深