商务项目策划方案(1).docx

商务区工程筹划方案
一、工程用地简介：
1、地理位置
中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城〔100万平米〕，北临建设中的济南高档别墅居住区〔东方美郡〕，东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重具有较大的借鉴作用。
〔2〕公寓住宅 〔40000平方米〕
●高级公寓〔面积约为40000平米〕
高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山观景。高档公寓主力面积在130—150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适当考虑局部楼内跃层套房，约计280套。
商务型公建前方为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。商务型公建与高档公寓是相对独立的，拥有各自的交通路网系统，互不干扰，但是有花园小径可以连通，实现两种产品的互访。
三、消费群体定位
1、建筑综合体
●商务写字楼
商务楼是区域经济开展、城市社会进步的必然产物。目前，该类楼盘在某某、仍然拥有较高市场吸纳力。
随着我省经济政策的逐渐放开，我市民营经济呈现出前所未有高涨，10人左右的小型公司纷纷出现，使我市商务楼也变的十分热销和紧俏，因此商务楼的市场潜力仍然十分巨大。
●商务配套
主要效劳目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。
建议餐饮可进展出租经营以实现可持续性开展，所产生的长期收益有利于上市公司的运作。
为最大程度的减小投资风险，可先期寻求战略合作伙伴，签定长期合作协议。
●酒店式公寓
主要消费群体主要有两类：
〔1〕新一代的白领阶层：该群体拥有较高的文化水平和较为稳定的经济收入，预期收入较高。对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。
〔2〕外地驻济人士：随着经济的开展和技术的交流，国内外的许多知名企事业单位都在济南增设了分支机构。该机构的设立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。
2、公寓住宅
●高档公寓
由于济南市房地产开展水平较为普通，同时济南市风景、地段俱佳的土地极少，致使自1998年舜华园推出后高档公寓的品质变化较小，此处开发的高档公寓即针对家庭人口较少的舜华园、开元山庄的富人群体，以及在经十路沿线的具有一定经济根底的人士。根据从业可分为大中型企事业单位的管理人员、事业有成的经营业主以及城市拆迁产生的有效需求。
四、销售本钱测算
假定土地本钱为120万/亩，测算经营利润为0时的本钱为4380元/平米。 〔地价89万元/亩时，本钱3830元/平米〕
五、销售价格估算
产品类型
销售均价〔元/平米〕
销售额〔万元〕
备注
商务办公楼
6000
12000
整体销售均价为5375元/平米
商务配套:
6000
6000
酒店式公寓
5000
5000
高级公寓楼
5000
20000
合计
43000
如果销售均价为5375元/平米，如此利润为6930万元，收益率为19%。 〔地价：89时；利润11219，收益率35%〕
如果销售均价为5000元/平米，如此利润为4225万元，收益率为12%。
〔地价：89时；利润8502，收益率27%〕
五、工程开发及销售周期模拟
综合考虑工程启动资金和市场介入时机，建议21组团可分两期进展开发。
工程运作前期根据工程整体筹划、规划、设计、效果图等资料在市场上营造商务区概念，提升该地段的整体品位和价值。
工程一期开发4万平米高档公寓，二期开发4万平米的商务办公、配套及酒店式公寓。该开发顺序可有效节约工程启动资金，快速实现资金的滚动开发，并且根据市场对商务、配套的反应进展二期工程开发的调整，有效降低商务产品品种开发的风险性。
●一期开发4万平方米，产品类型主要高级公寓。
开发周期为12个月，2004年7月初开工。2005年7月底交付使用。
销售周期为12个月，2004年10月进展销售。
●二期开发4平方米，产品类型为商务写字楼、商务配套、酒店式公寓。
开发周期为18个月，2004年10月初开工，2006年3月底交付使用。
销售周期为18个月，2005年4月开始进展销售，为了减小商务配套的销售风险可先行联系有意向的大客户〔餐饮酒店经营者〕进展定制,建议10000平米的商务作为公司固定资产可进展出租，以出租形式实现可持续性赢利。20000平米的商务办公楼和10000平米的酒店式公寓进展销售，加速资金的快速回笼。
六、资金来源：
该工程需启动资金2000万元，拟采用工程建设贷款，根据投资初步估算，可贷