无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远.doc

1 无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远清华大学法学院教授上传时间:2004-10-26 内容提要:对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效,而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第 51 条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时,已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合,不得适用过失相抵规则,除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。关键词:无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利一、案件事实概要 2001 年3月 25 日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:甲将其住房 B 号卖与乙,协议签订当天支付 8 万元,尾款 2 万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后,该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订,即具法律效力。后来乙成为 A 公司的法定代表人,他对 B 号房屋所享有的权利被让与给 A公司,成为 A 公司财产的一部分。 2001 年6月 10 日, A 公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:A 公司将上述住房 B 号卖给丙。丙于本合同签订之日向 A 公司支付购房首款 125000 元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。 A 公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。 A 公司如不能在 200 1 年 12月 31 日前将 B 号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工 2 损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。但A 公司直至 2003 年3 月都未能按《售房合同书》给丙办理 B 号房屋所有权的过户登记,表面原因是 A 公司一直未取得 B 号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与 A 公司之间的《卖房协议》, 私自将 B 号房屋的(( 房屋所有权证》领走,并不配合 A 公司将 B 号房屋所有权过户,致使 A 公司难以将 B 号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为,两被告 A 公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A 公司承担本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为:依法成立的合同,自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。原告丙与被告 A 公司在签订售房合同书时,被告 A 公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告 A 公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A 公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与 A 公司签订售房合同书, 故双方签订的售房合同书无效, 对此,A 公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求, 本院不予支持。合同无效后, 因该合同取得的财产应当予以返还; 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还 A 公司,A 公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第 52 条、第 56 条、第 58 条, 《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37 条第 6 项之规定,判决原告丙与被告 A 公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告 A 公司,被告 A 公司返还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得 3 转让; 否则,合同无效。二、评释(一) 关于系争合同的定性 1. 关于《卖房协议》的定性《卖房协议》签订之时,作为出卖物的 B 号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点, 甲尚无 B 号房屋的所有权。因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。但这样认定,会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第 150 条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中,人们通常认为 B 号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二,系争合同没有规定 B 号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人