中国房地产业发展的PEST分析.doc

房地产业发展的 PEST 分析政治和法律环境房地产作为国家的支柱产业,关乎国计民生。它对于经济结构的建设,对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业,总体来说是扶持,但是自从2002 年拉响了国家对于房地产业的宏观调控,各个房地产开发企业需要应对国家法律、法规、政策,必须调整好自己的项目开发和土地储备。国家对于房地产业的调控,主要是从房价、土地、信贷、税收、金融等方面入手,而每年都有所差异。而政府对于稳定房价,在宏观调控上是下了大功夫, 从2006 年的国八条到现在,国家全力稳定市场房价。一、美国次贷危机对于房地产的影响自美国金融危机爆发以来,从中国当前面临的实际情况来看,房地产行业的重要性仍然要大于股市,整个房地产业相对稳定的发展,成为中国抵御全球经济危机冲击拉动内需的关键所在。应对金融危机,国家出台了系列政策: 1 、降息:由于金融危机影响,经济放缓,未来预期收入下降。减轻资金利息负担,降低企业成本,达到刺激经济,减缓经济滑坡速度,该政策并不主要是针对房地产行业,但同样也使房地产及贷款人负担降低,减少呆坏账率,同时也降低银行风险。 2 、宽松的信贷政策:降低贷款门槛,鼓励首次或改善性住房贷款,对房地产市场具有刺激作用,但不能理解为政府鼓励房地产市场,政府此政策目的仅为改善住房政策的延续,但宽松政策对经济的刺激间接刺激房地产市场,故其效果将缓慢体现。 3 、财政支出:大力投资基础建设,刺激经济。由于基础建设对建材、钢材以及其他需求与房地产建设相同,故此政策短期内对房地产具有消极作用,同时也显示政府对房地产的不支持,希望控制房地产发展速度,但由于其对经济的促进作用明显,达到改善收入及经济环境的作用,故从长远来看,对房地产市场具有间接刺激作用。 4、税收调节:降低房产交易成本,对房地产市场具有积极作用。政府对房地产市场政策具有减缓其下滑速度,并适当调整产业结构,降低其在经济中的比重,短期内房地产市场将放缓并有一定滞涨,但是,为了不使银行坏账增加,引起社会动荡,政府的政策重点应该是保护开发商的。所以从长期来看, 仍然具有上涨空间。二、 2008 年至今,国家相关的政策影响 1、2008 年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号) ,通知围绕着土地问题展开,指出( 1 )优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。(2)严格执行闲置土地处置政策,即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回, 重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20% 征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求, 2008 年6 月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。(3) 优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于 70% 的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品,房多占土地。 2008 年的《国务院关于促进节约集约用地的通知》意在房价,促使开发商在规定期限内开发土地,增加房屋供给打击开发商过度囤地行为是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控