房地产拿地流程及技巧.ppt

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房地产拿地流程及技巧
标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧
汉锐世纪 成都
-15
现
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向心增长在城市空间形态上的现象：
代表城市（北京）：摊大饼
B 内城再开发聚集
特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值的提升。
难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
A 外围蔓延式扩展
特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。
难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机
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离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：
城市建成区相对饱和
依托一些重要基础设施跳跃式空间布局
对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系
主导因素有：
产业主导的扩张：各地的高新区
交通主导的扩张：轨道交通
郊区转型的扩张：村镇改造
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多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：
城市主要发展组团是多个；
各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构；
不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工；
不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。
江北商圈
渝中商圈
大渡口商圈
杨家坪商圈
南坪商圈
沙坪坝商圈
大坪商圈
“地块”




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考虑要素：
1、政府层面
2、企业自身层面
3、市场层面
4、项目目标平衡方面


龙湖
万达
郊区大块土地
分析
分
析
结
论
结论
差 地
好 地
适
合
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案例：
E:\投资管理讲义2013\
五、标杆地产对宏观调控的对策
快速反应的保证
（1）决策层的危机意识。
利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路
通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应
根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\
综合体（15 万平米）
拓展方向—商业项目

（1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目
（2）项目前期、中期博弈政策的技巧
2014—
E:\投资管理讲义2013\\
六、当前形势下的拿地策略
1. 不同类型企业的拿地策略

2. 如何进行勾地及其技巧
狭义勾地概念：
土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，这是勾地在香港实行的最初目的。 如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。
围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。
广义的勾地概念：

..\\
E:\\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc
七、地产企业前期如何控制土地
1. 国内地产企业通行的地块获取方式


（企业与企业、政府与企业）
、二级联动
（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地）
，在三四线城市圈地

2. 企业前期土地谈判的策略及阶段性成果
方式