房地产项目发展战略及项目定位报告.ppt

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房地产项目发展战略及项目定位报告
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
郑州天伦杨君刘项目发展战略及项目定位
谨呈：河南省天产开发建设的不断深入使得北区成为郑州市民购房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，在一定程度上制约了北区房地产的发展。
项目属性界定
属性
界定
地理位置
城市边缘地带
片区发展
具备良好发展前景
项目规模
较大规模（相对于郑州市场）
资源状况
无明显比较优势
配套资源
现状配套设施匮乏
项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域；
北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；
北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；
项目本身并无明显比较优势资源；
已团购4万平方米，团够的价格较低；
郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
非期望结果
期望结果
竞争
同质化楼盘众多，市场竞争激烈
差异化竞争，市场相对空白点和机会点
价格
陷入区域主流楼盘的价格壁垒，开发利润相对较低
打破原有价格体系，创造较高的附加收益
客户
与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中
准确锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险
品牌
品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小
塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌
甲方对利润要求不低于行业平均利润率；
甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；
项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾
从R1到R2需解决的核心问题：
如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破点？
项目容积率如何确定？
已团购的4万平方米项目如何与项目融合？
项目开发战略的确定和开发节奏如何把控？
市场背景
整体房地产发展
市场竞争格局和板块分析
片区竞争和资源分析
客户和专业人士访谈结论
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
宏观经济分析——城市简介
河南省省会城市，地处中原腹地；
2004年中心城区建成区面积212平方公里，人口322万人；
2004年GDP1375亿，；
工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等；
在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位。
宏观经济运行状况——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长；
2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元；
与仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市；
相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异；
经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。
年限
单位
1995
2000
2001
2002
2003
2004
辖区人口
万






国民生产总值
亿元




1102
1375
建成区面积
k㎡






人均GDP
元
11481
12335
13604
15795
19154
美元
1383
1486
1639
1903
2350
职工年均工资
9017
10398
11966
13537
15024
固定资产投资






一线城市
人均GDP（美元）
沿海城市
人均GDP（美元）
内陆城市
人均GDP（美元）
北京
4459
南京
3596
武汉
3000
上海
6696
杭州
4743
济南
3200
深圳
7161
广州
6056
郑州
2350