房地产项目发展战略及整体定位报告.pptx

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淄博市鑫盛张店饭店项目发展战略及整体定位
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2003年山东省主要城市人均GDP
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本案鸟瞰
张店饭店地块现状
淄博体育场
淄博饭店
旧建筑
此6层就建筑物对本项目的高档次定位产生一定负面影响，
紧邻城市主干道,可达性极好，同时具有较强的昭示性，具备打造地标的先天条件，
中心路
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本项目位于淄博老城中心地带,中心路中段，南距淄博火车站1公里，北到济青高速15分钟车程，
核心商圈
柳
泉
路
中
心
路
本案
火车站
柳泉路,淄博核心主干道
中心路,淄博老城最主要的轴心道路，有“淄博之根”之说，
政府部门所在地（市政府、区政府、统计局等）
项目地块解析----淄博市老城中心地带,同时位于淄博市核心商圈、政务区边缘
金帝
王府井
银座
本案
新天地
国美
淄博商厦
利群
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地块规划图及其经济指标
用地性质：未定；
占地面积：；
建筑面积：约为4万平方米；
容积率R：约为6；
建筑密度：未定；
中心路
共青团路
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区域属性和项目属性的界定,可以帮助我们明确研究方向和方法
属性
诠释
区位属性
淄博是老工业基地，城市以第二产业为主导
山东省制造业的基地
位处淄博市张店区
张店是淄博的政治，经济，文化，交通通讯的枢纽，同时也是高新技术产业基地
张店老城区的核心区域
黄金地段，具稀缺性
项目属性
城市中心小型规模的开发项目
高容积率项目
，建面近4万平米，容积率约为6
具有较浓的商务气质
可达性好、交通便捷
紧邻城市核心商圈、政务区
紧邻城市主干道中心路及共青团路
城市中心区、配套完善
地块周边景观资源较少
无公共绿地、广场等
邻近淄博市体育场
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项目界定---位于三级城市成熟核心区的小型综合房地产项目
全国三级城市
成熟核心地区
小型综合房地产项目
张店区界定
发展相对成熟区域,淄博市核心位置
淄博市的政治、经济、文化、交通通讯的轴心,连接淄博的其他几个区县，人均GDP淄博市各区县第一；
中心路界定
张店老城区的轴心路,号称“淄博之根”
中心路南起淄博市火车站,北连济青高速公路，紧临城市核心商业圈与商务圈，城市轴心路之一；
项目界定
项目体量较小,容积率高，将涵盖多种物业类型
,容积率6，总建筑面积将达到40000平方米左右；
项目商务气质较浓；
淄博市界定
全国三级城市,相对GDP较高
山东省中部,人口140万，GDP总量山东省第四；
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问题界定和结构化分析
制定战略发展方向
项目定位
市场竞争分析
经济技术指标分析
项目界定
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我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
资料来源：世联模型
？
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
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S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）
规模较小,容积率高
交付地价相对复杂
处于城市中心区域
交通便利，昭示性较佳
资源条件一般
,规划建筑面积近4万平方米，规划容积率约为5；
前期付款500万元，在项目建成后在交付对方6000给张店饭店抵地价，最好是以酒店形势；
项目处于淄博市核心区域张店，靠近城市核心商业圈与政务区；
地块临城市主干道中心路与共青团路、交通便捷，生活配套较为齐全；
项目周边一般性资源条件较好，但缺少稀缺性的自然景观资源；
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R1：非期望结果——按常规发展的可能结果
本项目处于是核心商业圈和核心商务圈周边，会使该项目被商业圈和商务圈边缘化。
从物业类型上：物业类型确定,没有发挥地块最大价值，且不同种物业类型不能相互融合，形成抗性。
若陷入来自华都名城和金宝岛二期的同质竞争，将会给本项目的市场销售和土地成本回收带来较大压力，实现项目目标有难度。
建筑物周边的破旧建筑给本项目高档次物业定位带来负面影响。
从区域位置上
从物业类型上
从竞争上
从形象上
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R2：期望结果——我们的期望目标
从利润上：通过