烟台市房地产市场考察报告6.doc

从烟台房地产发展进程上看,整个住宅市场对整体房地产的影响是人们最为关心的话题。住宅开发量2000年以后迅速增加。
从整个住宅市场开发上,基本上呈现三个特点:
1、 2001年以前,普通住宅开发主要以中低档为主;近两年相继开发了很多中高档住宅,尤其以滨海路一线出现了很多中高档的海景住宅。同时,随着2000年以后烟台经济的迅速发展,这种中高档住宅越来越多。对于目前烟台来说,中高档住宅尚处于初级发展阶段,在土地以及各项政策相对不健全的条件下,利润空间相当大。因此,很多开发商瞄准了这一市场。
2、从住宅区域分布上形成贫富圈划分。由于滨海路的正式通车,临近海滨的地块越来越稀缺,很多人把生活在东部海滨作为自己生活的梦想。这使滨海路一线的住宅价格直线上升,最贵的个别住宅户型问鼎一万元,但仍然可以受到很多客户的青睐。滨海路一线的生活人群与市内逐步分化,逐步形成富人区;而在幸福地区由于大量开发低档住宅项目,使这里形成了一个工薪阶层的聚集地。
3、从客户档次上看,贫富差距大,中产阶级相对较少。烟台是最早开放的港口城市之一,本地有很多富人,他们靠养殖、黄金、金融证券或走私发家。同时,烟台市公务员可以成本价购买住房,政府公务员有2-3套住房不算新鲜事。而烟台的私营企业做贸易往来的较少,主要集中在生产加工和商品买卖,这样就造成中高收入的白领阶层相对较少。因此,工薪阶层和商人购买商品房比重相对较大。这个特点也可以通过目前烟台市房地产开发产品深刻体会得到。但随着市政府加大招商引资,进一步膨胀中心城市的政策推动,中产阶级在不断增加,从烟台市经济型轿车的私人占有率上可以看出,这一部分消费者主要集中在中青年人。因此,越来越多的出现东方巴黎这样3000-4000元的中档住宅。
从普通住宅的发展趋势上看,由于人们生活水平的提高,消费观念的不断转变,越来越多的中青年人成为购房的主力军。而这一部分人已经不再只停留在有房住,他们更注重生活品位、生活环境和住宅的各项指标。因此,发展中高档住宅,充分挖掘中产阶级的购买力成为未来开发商的重点,针对这一部分人群开发与之符合的产品形式,尤其是一些有特色、性价比较高的规模性社区,会有很大的市场发展潜力。

从烟台市整体别墅市场来看,别墅的供应量和需求量并没有表现出活跃态势。从别墅供应上,仅有临近滨海路的几个项目有部分别墅。如银河怡海山庄有部分联体别墅;贵族城项目是目前烟台市别墅供应较为集中的社区。原有的独体别墅是一个新加坡投资商所建,基本上滞销;去年全盘转让给三水置业后,全部建成联体别墅,价格在5000-6000元/平方米。销售状况并不理想。从目前烟台市别墅市场看,别墅开发项目市场反映冷淡。
分析其中的原因,我们认为有四个:
1、别墅属于高端市场,价格高,目前烟台临海别墅基本上可以销售到8000-9000元/平方米,甚至更高。客户群体相对较少。
2、烟台目前别墅较少,别墅区没有形成区域。少量社区内供应别墅如果房型、位置较好销售状况比较良好。
3、目前烟台市供应别墅没有实现功能性、配套性、规划性较强的产品,虽然价位较高,但品质没有与价位相适应,因此,对于追求高品质的高端客户,满足不了他们的需求。
4、临海别墅的客户常规上可以有两类,一类