烟台市房地产市场考察报告10.doc

类型③:旧村改造开发地块
地块8、福临夼地块&地块9、梁家地块
福临夼地块和梁家地块是目前最具开发潜力的地块。这两个地块均位于主干道观海路的东侧,是未来市政府所在区域。目前烟台市政府的公务员小区正在此建设,其位置位于这两个地块的南侧。右图为正在建设的公务员小区。
将来观海路沿线将形成带状的房地产区域带,由于在这里可以背山面海,位置将成为除滨海路沿线的最黄金地段。从烟台市的规划上看,市政府也有意将此区域进行发展。今年举办的烟台市第六界城市建设规划展中,对观海路两侧进行了完整的规划设计。
观海路规划具体内容:
观海路位于莱山区北部,是贯穿莱山城区南北的一条城市干道,也是进出烟台市区的东大门。道路两侧用地性质有商业、金融、办公、文体娱乐、居住等。为了改善城市景观,使建设与自然环境有机结合,相互协调,现决定对观海路两侧进行城市设计。
本次城市设计北起金沟寨立交桥,南至轸格庄立交桥,全长约11km,道路红线宽度为50米,两侧绿化带50米(大部分已建成),建筑退道路红线不少于65米。设计范围为道路红线外150米~250米进深,总规划面积约为260ha,道路西侧靠山体地段可延伸至山脊线,东侧可延伸至小区范围。本次设计力根据地块所处的区位环境,综合考虑其空间结构,景观特征、生态分析等。在改善城市形象、完善设施配套的前提下,要有针对性地进行小区改造,以带动更大区域的城市建设。综合考虑沿路基础设施、公建布局、服务性道路系统,为本路段的未来发展提供灵活性和前瞻性设计。下图为观海路未来的规划示意图。
而随着公务员小区等建设,市政府会大力的进行城市基础设施以及交通体系的迅速建设。公务员小区于明年交工,市政配套上的问题基本能够得到解决。因此,福临夼和梁家最具开发条件。
地块SWOT分析:
地块优势:
这两个地块由于土地较为平整,只涉及到少量的旧村改造,因此对于外地开发商介入烟台的第一个房地产项目是比较有利的。
地块背山面海,从地理上优势较为明显。上图为福临夼地块现状。
地块所临观海路是烟台未来重点规划道路,因此未来发展前景较好。
地块周边目前还没有大面积进行开发,此时介入,相关成本要低。
地块劣势:
地块周边有高压线,对地块房产开发会造成一定影响;梁家和福临夼均有。
目前开发配套设施可能还不健全。
地块威胁:
地块威胁在于滨海路一线房地产项目,由于目前热点比较突出,而观海路沿线目前还没有形成房地产热点区域,因此,滨海路一线住宅会对本地块开发项目造成一定威胁。
考虑到烟台人的消费阶层,我们的产品只可能向高、低两端靠近。因此,产品定位直接影响到市场趋向,其他区域的类似产品会对本地块项目造成一定威胁。
正在建设的公务员小区,政府官员称全部为公务员提供居住。但40万平方米的大供应量,是否会有一部分进行市场化销售并不确定。如果其中一部分进行公开销售,将对本区域项目开发造成一定的竞争威胁。
地块机会:
滨海路一线可开发土地逐渐减少,距离市区也越来越远,因此,房地产项目选择也越来越少,客户的购买热点将逐渐转移;
滨海路一线房地产价位已经升到一个相对的高位,而本地块开发项目会有一个价格优势。地理位置、自然景观条件相对也很好。
随着公务员小区的建设,观海路规划的出台,本地区将迅速成为置业、投资的热点区域。
地块基本指标:
福临夼土地指标:
土