烟台市房地产市场考察报告9.doc

目前烟台市的土地运作方式正在逐步走上正规化、公开化。但内部操作也屡见不鲜。政府垄断土地一级市场,放开搞活土地二级市场,实行原存量划拨土地有偿使用制度,积极实行招标和拍卖供地,使土地收益成为城市建设的主要资金来源。
当地政府对于土地出让的形式原则上是采取挂牌出让的形式,但受以下情况的影响,人为因素将起到较大作用:
1、烟台市及下属区县目前的工作重点集中在对外的招商引资上面,政府对外来企业、资金的进入,表现出空前的热情,并以此为加速城市、经济建设的关键手段。据说部分政府工作人员有招商引资的指标要求,虽然存在一定的盲目性,但由此可见政府的决心和力度。
2、当地开发商资金实力有限,综合开发水平不高,过分单纯的追求经济效益;而政府在此方面的监管控制能力较差。部分建成仅几年的项目,目前已显得陈旧落伍,几乎成为城市环境中不协调的音符,这样的情况已成为政府的隐痛。因此就出现了当地开发商口中所谓的“外来的和尚好念经”。政府对部分中心重点区域的土地严格控制,拒绝当地开发商的介入,一位政府官员言道:宁愿让地在手里闲着,也不允许再出现低水平的项目。
以上两方面说明了,在烟台地区取得土地的方式存在较多的人为因素。
具体取得土地方式:由开发商对地块进行规划方案的设计,及对地块拆迁、外部市政等因素的成本分析,提出投资方案,报送区政府,审核后请示市房地产开发管理领导小组。
此种方式说明了两方面的问题:
1、政府在城市建设方面监管把握能力不强。
在城市建设总体规划方面,只是单纯的仿效大连、青岛等先进沿海城市,市区的控制性详细规划目前并不完善,造成规划部门的控制机能减弱。目前政府方面已认识到此问题,将在未来几年完成详规的编制工作。
对区域、地块的改造成本缺乏详细的预算,造成容易接受开发商的一面之词。例如:烟台目前最大的旧城改造项目:“东方巴黎”,开发商香港力高集团对该地块进行了详细的拆迁等情况的调查后,提出了投资方案,由于政府缺乏调研依据,造成了该地块的零转让形式,并减免了部分费用;使得开发商在此项目获得暴利。
2、就开发商而言表现为:
在规划设计方案方面存在较大自由度和水平提升空间。目前,烟台地区的开发项目在规划设计方面存在较大能力方面上的不足,一味盲目追求容积率造成开发项目内部的布局呆板。
可通过项目的详细测算,在政策方面获得多种有利条件。

国有土地使用权出让,各区“四类”经营性用地由市国土资源局采取“招、拍、挂”方式出让,分局负责承办前期工作;其他国有建设用地由各分局提出方案,经市国土资源局审查,并按批准权限报批。各区的国有存量土地处置,芝罘区、莱山区由分局具体办理,报市区、福山区、经济技术开发区暂由市国土资源局委托分局审批。(见附件)

七、烟台市土地投资开发建议

本次烟台考察的土地地块主要以芝罘区为主,同时兼顾莱山区。由于前面我们已经对烟台市的整体社会、经济以及房地产市场进行了分析和阐述。在投资考虑上主要以“芝罘区——未来的中心商务区”和“莱山区——未来的高档居住区”为主。通过对十个地块(分布状况见下图)的研究确定投资方向和地块的可行性。
从考察地块的性质和类型上,我们将十个地块按照投资利润最大化和最低风险性划分为五类:①滨海路及烟大地块——以开发高档居住区为主;②芝罘中心区地块——以开发商住办公居住中高档综合社区为主;③旧村改造开发地块——以开发中档大型住宅区为主;④储备地块——具备开发前景和升值空间的地块;⑤参考地块——由于近期内不具备开发条件,市场前景需要进一步观察的地块
本次烟台考察地块分布图
投资项目或地块说明:



类型①:滨海路及烟大地块
地块6、烟台大学西北地块
&地块7、贵族城东部地块
烟台大学西北和贵族城东部是具备开发条件较好的地块。其中烟台大学附近由于靠近海滨,而周边的房地产已经初步发展成型,因此,开发条件较为成熟。但由于很多本地开发商或其他机构在此进行了圈地,目前周边地块位置、面积还需进一步确定。下图为烟台大学地块现状。
贵族城的东侧还有很大部分空地,由于这里距离东郊房地产活跃区域尚有一段距离,因此,目前没有形成房地产供应规模,只有贵族城在售。贵族城原为一新加坡投资的独体别墅,但由于时间较早,销售状况不甚理想,2002年全盘转让给烟台市三水置业房地产开发公司,由三水置业进行别墅尾盘销售,以及联排别墅的开发,总规划供应1800套左右,社区规模较大。其中,别墅的价格在8000-9000之间,